物业费由业主支配？听起来容易做起来难

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　　现在，物业费直接缴给物业公司；将来，物业费先缴到业主大会的共有资金账号，再由业主大会跟物业结账。

　　现在，业主缴的物业费未必知道都用在哪儿；将来，物业费、住宅专项维修资金、物业共用部分经营收益等都将纳入业主共有资金，由业主大会开设的专用账户进行管理，并进行定期公示公告。

　　日前，北京市住建委公布了《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)》（以下简称 《暂行办法》）。今后，业主们的物业费不再缴给物业公司，而是先缴给业主大会，再由业主大会统一支付给物业公司。“大家的钱大家管”，相信任何业主都对此持欢迎的态度。但是业内人士认为，该制度出发点虽好，但预计短期内难以实现，因为北京近八成社区目前根本没有成立业主大会，《暂行办法》恐将成为一纸空谈。

　　八成社区没成立业主大会

　　据记者了解，怀柔区作为北京的试点区域，将于9月中旬全面推广《暂行办法》。怀柔在成为试点之前，有200多个小区成立了业主大会，占比达到40%。北京市住建委相关人士在情况通报会上表示，出台《暂行办法》的目的是要理顺物业管理的主体关系，进一步明晰业主拥有的权利和义务，引导业主充分行使自身的权利。

　　业主大会研究会秘书长刘生敏对记者表示，《暂行办法》出台是个利好消息，这是全国首次将物业服务费界定为业主共有资金，是物业服务行业的一个突破，从制度上把“物业费到底是谁的”这个问题解决了，改变了以往认为物业费属于物业公司的错误认识。

　　“我们一直倡导的就是这种业主主导型管理模式。我们发现，用原来的模式，用招投标的方法赶物业公司走，赶十次、百次都不解决问题，换个物业公司还是老样子。这是因为缺乏一个稳定的制度结构，根本没法遏制物业公司想从物业费中捞钱的想法。”刘生敏说道。

　　然而，业内知名的业主维权专家舒可心对记者表示，目前北京3000多个小区，只有不到500个小区成立了业主大会，约有八成小区没成立业主大会。即使那些成立业主大会的小区，真正能履行业主大会职责的也不多，大多数的业主大会名存实亡，或因工作难以开展而解散。

　　鉴于此，业内人士称，出台《暂行办法》的意义更多在于其长远影响，督促小区成立业主大会，为将来业主行使自身权利提供参考依据。若想真正做到在全北京推广，要做的工作还很多，其中首要工作就是普及业主大会。

　　业委会往往“出力不讨好”

　　如果说成立业主大会难的话，那么最难的就是选举业主委员会。业主委员会是业主大会的执行部门，而这一执行部门往往被人们认为是“出力不讨好”。

　　在舒可心看来，业主委员会难以顺利运行，主要原因在于愿意无私、无偿参与小区管理的业主寥寥无几。他表示，对于小区物业管理而言，业主多表现为关注度极高，而参与度很低，在业主委员会的推举上缺乏主动性，参与投票率也较低，因此难以顺利选举产生业主委员会。

　　除了业主自身的积极性不足之外，业主大会难以成立，也不排除其他客观原因的干扰。专注于物业服务多年的北京物业管理协会张峰对记者介绍道，业主大会成立率较低是多方面原因造成的，牵扯面较广。有的基层机构对于业主大会的选举态度不积极，使得选举的组织过程成为无人过问的领域。同时，人们普遍认为物业管理需要平衡多方利益，往往容易造成信任危机，因此许多人宁愿多一事不如少一事。此外，现实中也确实存在业主委员会成员素质参差不齐，协调领导能力不足，难以妥善处理相关事务而引起纠纷，比如北京建外SOHO小区业主委员会选举就是令人感叹的闹剧。

　　更重要的是，由于很多小区的物业服务机构是开发商的下属公司，为了削弱业主的话语权，开发商和物业公司在前期常会设置种种障碍，阻挠业主大会的成立。按照相关规定，首次业主大会会议的筹备需要由业主代表和建设单位组成，如果开发企业不积极配合，常常导致业主大会不能顺利成立。

　　具体操作细则亟须落实

　　据记者了解，作为试点区域的怀柔，已对业主发放了业主一卡通，业主凭该一卡通可通过网络、电话、短信等方式，参与共同决定事项的表决。张峰认为，《暂行办法》的出发点无疑是好的，但是在目前执行条件尚不充分的情况下，能否取得实际效果还需进一步观察。更重要的是，《暂行办法》中对物业费由业主支配的具体操作细则还没有公布，为制度的落实带来了难度。

　　记者从怀柔区的试点了解到，业主委员会成员将会有工资。那么，业委会的运行费用是否会挤占物业公司的利润，而使物业公司的积极性下降？张峰表示，尽管业委会的开销有可能挤占一部分物业费，但这部分费用相对较少，并且业委会自主管理还可以促使物业公司管理成本的下降，由此，维持业委会正常运行并不会损害物业公司的利益。

　　一位业主对记者表示了他的担忧：“业委会职责的扩大是否会在业委会中形成财务黑洞？多方利益相持之下，业委会能全心全意代表业主的利益吗？”业内人士表示，尽管业主大会有监督业委会的权力，但就目前的实际情况而言，小区即使成立了业主大会，物业管理的账目也不一定会全部公开。

　　对此，曾任北京市律师协会物业管理专业委员会主任的秦兵律师建议：“共有资金账户应该建立年度审计制度，若实行账目公示，业主未必能看得懂，这样公示也起不到作用。如果业主大会能够请第三方的专业服务机构进行财务审计，业主就能看懂账目有没有问题了，这样才能维护全体业主共有资金的安全。”