“保、立、破”推动物业管理行业发展

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　　近年来，郑州市物业管理工作以健全物业管理体制为目标，认真贯彻落实物业管理的政策、法规以及各项规章制度，不断提高物业管理服务水平，通过“保、立、破”，使郑州市物业管理工作获得了迅速发展。

　　 保障市场健康发展

　　第一，积极开展物业行业评优评差活动。

　　郑州市新一届市委领导，对物业管理工作非常重视，要求有关部门对物业服务企业和社区居委会物业管理点开展“评优评差”工作。对于好的物业服务企业由政府出资，进行广泛宣传，对于不好的物业服务企业，由责任单位负责对其进行约谈，并要对整改结果进行督促检查和落实。对于基层社区居委会物业管理基础性工作开展较好、工作积极的，市委亲自进行表彰，并通知其区政府和所在街道办事处；对于工作开展不好、不积极主动、经常出现问题的社区居委会，市委在全市进行通报，同时要求辖区政府对其主要负责人进行诫勉谈话。

　　通过开展“评优评差”活动，各物业服务企业对规范管理有了进一步的认识。物业服务企业在第一次企业“评优评差”工作结束后主动到市、区两级主管部门说明情况，要求对其进行指导，提升管理服务水平。评优评差工作措施充分调动了将郑州市物业服务企业和各级基层政府的积极性。

　　第二，规范前期接管秩序，严格落实物管用房。

　　为解决小区物业管理用房问题，郑州市对小区内配建物业管理用房的条件作了进一步细化。一是对于新建小区，办理预售手续前，要先行落实物业管理用房；二是对于已建成在售的小区，没有配备物业管理用房的，要求建设单位从未售出的房产提供相应比例的物业管理用房；三是对于已建成小区没有配备物业管理用房的，由业主在小区选址，建设单位负责建设。通过这些措施，大部分小区已经落实物管用房，与此同时，也为解决遗留问题提供了方法和思路。

　　第三，加强行业监管，创建良性市场发展环境。

　　郑州市曾经出现个别小区物业服务公司一夜之间蒸发和个别小区的物业服务公司被业主辞退后拒不撤出、站“双岗”的情况。为此，郑州市严格执行物业服务企业动态考核标准，完善物业管理行业进入退出机制。对于不符合《物业服务企业资质管理办法》规定、出现重大信访问题和长时间不参加行业活动的企业坚决给予通报、整改等处罚措施，对于符合吊销资质的企业坚决给予吊销资质。

　　 立法工作扎实推进

　　第一，加强地方立法，完善法规制度建设。

　　2008年3月1日，《郑州市物业管理条例》颁布实施，统一了业委会成立条件和物业管理用房配备标准，对与群众关系密切的突出问题拟定了处罚措施。依据《郑州市物业管理条例》，还出台了《郑州市物业管理招标投标管理办法》、《郑州市房屋专项维修资金管理办法》等配套文件，制定了《临时管理规约》等示范文本。

　　这些文件的出台，进一步明确了业主、使用人、建设单位和物业服务企业的权益、责任和义务，规范了物业管理市场的诸多关系，使物业管理工作初步做到了有章可循。

　　第二，实施重心下移，将物业管理纳入社区统一建设。

　　物业管理的全面推进和市场化程度的不断提高，物业管理的任务拓展到了社会性的城区大物业管理，将物业管理纳入社区建设，使二者有机结合并形成“一体化”管理服务已迫在眉睫。《郑州市物业管理纳入社区建设意见》的制定，全面落实将物业管理纳入社区建设工作。

　　“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”。通过建立市、区、街道（乡镇）“三级联动”工作机制和社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作平台。力争经过三至五年的努力，实现各级物业管理工作组织健全，物业管理联动机制和联席会议制度运行良好，老旧小区和无主管楼院整治改造有效，业主大会成立及运行指导监督得力和物业管理应急管理服务，投诉调解等工作机制健全的目标。

　　第三、落实承接查验，强化责任意识。

　　住建部出台的承接查验办法为郑州市的物业承接查验工作指明了方向。在工作中有以下措施：

　　1.承接查验与交付使用充分结合，互为推动。2010起草的《郑州市商品房屋交付使用管理办法》，对房屋交付使用条件进行了明确，从根本上就解决了物业行业最关心的问题之一——交付条件与房屋设备的配套设备之间的责任关系。对于物业服务企业的承接查验工作能起到良好的促进作用。

　　2.发挥基层管理的优势，对承接查验进行现场监督。郑州市要求建设单位在进行承接查验时，要邀请物业所在地房地产主管部门、业主代表、社区居委会和工程技术人员参加，对其承接查验的行为实施现场监督。目前，郑州市的物业服务企业大多是依托于建设单位成立的，与建设单位都存在着千丝万缕的联系。为了避免在承接查验时，出现弄虚作假的现象，建设单位要邀请相关职能部门和业主代表参加查验的过程，以此达到减少降低弄虚作假行为的发生。

　　3.公示承接查验结果，让群众享有知情权。承接查验结束后，要求交接双方将承接查验的备案结果在现场进行公示，主管部门要利用网络报纸等媒体进行公示。充分利用公示的作用，使广大业主对自己所在小区物业承接查验的情况进行了解，同时公示也能起到社会监督的作用。

　　 破解行业发展难题

　　在郑州市物业管理行业发展的过程中，还特别注重对阻碍物业管理发展问题的破解。

　　第一，多方共同参与，解决业委会成立难题。

　　在《郑州市物业管理条例》实施前，成立业主委员会的小区不足百家，其中一部分处于运作不规范、涣散状态。经过调查了解并在充分吸收外地经验的基础上，郑州市对于业主委员会的成立条件、业主委员会筹备组的主要成员单位进行了明确，解决了以往经常争议较大的问题，明确了社区居委会在成立业主委员会工作中的主导作用，同时，将街道办事处（乡镇人民政府）纳入责任单位，使其充分认识到自己在业主委员会成立过程中不可缺位、不能缺位。

　　为使区级政府督促基层政府履行好职能，做好业主委员会的指导成立工作，郑州市通过市政府在年初与各区政府签订的目标责任书，对每个区级政府指导成立业主委员会的数量进行了分解量化，从目标管理的环节督促基层政府履行自己的职能。

　　第二，破解经营难题，出台行业扶持政策。

　　为进一步加强物业管理工作，改善行业发展环境，破解企业经营难题，提升物业服务品质，促进和谐社会建设，拟定了扶持物业管理行业发展的意见。

　　一是鼓励人才引进，适当安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策；二是支持企业招用失业职工，符合一定条件的享受有关税费优惠政策和基本社会保险补贴政策；三是将直接与小区有关的代收代付费用从营业税税基中予以扣除，对符合查帐征收的物业企业，所得税按查帐征收方式征收；四是廉租房家庭物业服务费由财政负担；五是物业服务企业管理消耗的绿化用水、保洁用水、热力交换用水、消防用水、景观用水，按照居民生活用水的费用收取；六是物业服务企业管理过程发生的公共设施设备用电，按照居民生活用电的费用收取；七是对于晋升一级、二级物业服务资质和获得国家、省级示范小区荣誉的物业服务企业，给予数额不等的现金奖励；八是对管理一定规模老旧小区的物业服务企业实施奖励。

　　截止目前，郑州市共有物业服务企业825家，一级企业9家，二级企业59家，三级企业757家，从业人员10余万人，解决下岗职工再就业2万多人；郑州市房屋总量约1.568亿平方米，物业管理面积9123万平方米，占58.17%；郑州市先后创建全国物业管理示范项目22个。