北京物业管理的昨天、今天和明天

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北京市住房和城乡建设委员会副主任 张农科

　　非常感谢沙龙主办方盛情邀请我们来参加这么一个“玩”的活动。说实在话，对来不来和说不说的问题，此前我曾经非常纠结。后来，是杂志总编红喜先生为活动写的那首歌感动了我，杂志社如此为一个行业鼓与呼，令人动容，让人感受到了一个专业媒体的责任担当。

　　在给大家汇报前我想先说三个感受和一个声明。这次沙龙活动的主题叫做《明天醒来你会在哪一只鞋子里》。如果我没记错的话，这应该是著名诗人海子的一个诗句，而且被改了一个字。如果我没有理解错的话，海子的这句诗表达的是对生存环境的一种困惑。如果主办方用这个主题，真的是要传达出我们在座所有物业人对咱们行业生存环境的一种忧患情绪的话，作为政府官员，我感觉肩上的压力挺大，这是第一个感受。

　　第二个感受是，深圳是物业管理的发源地，每一次踏上这片土地的时候，我都有一种敬畏感、仰视感。这一次来了以后也是这样，特别是在我们系统筹划北京物业管理改革发展的时候，我在深圳看到了很多我希望看到的新生态的物业企业，这让我很欣喜、很羡慕。

　　第三个感受呢？就是当一个行业在走过辉煌30年的时候，能够坐下来审视自己走过的路，那说明这个行业还是有希望的，是能够堪当重任的行业。

　　一个声明是，我们这次的活动既然叫沙龙，就是一个“玩”的活动，所以我下面讲的一些话不代表官方，我没有稿子，说的都是个人观点、个人看法，欢迎大家批评。

　　下面，给各位朋友汇报四个问题，第一，北京物业怎么了；第二，我们这几年干了一些什么事；第三，下一步我们还要干什么事；最后想说的是面对北京物业市场出现的一些问题,我个人的一些思考，也可以说是我对物业发展、物业行业的一些个人思考。

　　最近一个时期大家不断从媒体上看到北京的一些新举措，对此深圳有媒体评价说“北京一改稳健的政策作风，持续地出台了很多法规”，我们概括起来叫 “1+36”，就是围绕《北京市物业管理办法》运用各种政策工具制定的近40个政策文件，为物业行业健康发展和业主自治奠定了制度基础。这套政策重规范性、程序性取向，在民事活动中以程序性替代行政干预性，为民事行为的各方能够平等博弈搭建平台、提供条件、增加机会。在政策制定过程中注重开门立法、公民参与、官民互动程度, 增加政府行政透明度。最终明确物业管理法规的立法方向是促进业主自治。遵循了把物业管理从政府公共事务中剥离出来，将物业管理还给其真正的主体——业主的立法精神。

　　一、北京市物业管理立法的背景

　　 这套政策为什么会如此密集地出台？可以这样说，北京新政策出台前的几年时间，北京的物业市场已经到了混乱的地步。最让我们感到紧迫的是，物业行业已经被广大市民“妖魔化”了，这种情况可以概括为“三大尴尬”。

　　 首先一个尴尬是政府的尴尬。长期以来，由于对物业行业和物业企业核心价值认识的模糊不清，导致政府对这个行业的管理目标始终处于摇摆不定状态，目标的不确定导致管理思路和管理手段的游离，一会儿说管企业，一会儿说管行业。依靠企业的专业化管理实现城市既有建筑的住用安全这个终极目标被丢掉了，行政部门成了企业管理部门了，于是乱象丛生了。

　　 第二个尴尬就是物业企业的尴尬。我们的物业企业是先于“业主”产生的，在没有“业主”出现的情况下就有了物业企业。这里我所说的“业主”，是要加引号的，就是在业主的财产权利意识刚刚觉醒，责任自觉意识还没有产生的时候，我们就有了物业公司，特别是这种状态下，我们的物业公司管理者意识根深蒂固。如今，业主逐渐觉醒，其权利意识逐渐增强，可是我们的物业企业却没有适应这个变化，这是企业的尴尬。

　　 第三个尴尬就是业主本身的尴尬。随着住房制度改革的深化和《物权法》的颁布实施，业主的权利意识开始萌动，知道了自己的诸多权利但又不知道怎么去主张权利。同时，在住宅区业主共有的一些权利的边界也不清晰，特别是我们目前的政策法规还没有给业主的权利主张寻找到一个通畅的出口，这是业主的尴尬。

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