电梯维保如何防患于未然

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2011年7月5日，某市地铁上行扶梯发生设备溜梯故障，造成1人身亡，29人受伤。事后，有关部门称，电梯事故的原因是“固定零件损坏，扶梯驱动主机发生位移，造成驱动链条脱落，扶梯下滑。”看到这则新闻，除了痛心，更多的是担心。其实电梯发生事故并不是新闻了，平时也常有电梯坠梯、电梯长时间困人等事故发生，只是这次地铁电梯事故更为严重，所以引起了人们的关注。

因为从事物业管理多年，笔者深深地了解物业项目中潜在的各种隐患。由于物业管理入行门槛较低，物业服务涉及面较广，相关法律法规有待完善等原因，一部分物业服务企业采用低价竞争的手段来抢占市场。这些企业获取了物业项目后，为保障一定的利润，往往疏忽对项目内设施设备的维保，安全隐患就如同一个个定时炸弹，潜伏在项目里。

在此，列举一个物业小区电梯维保案例与大家共同商讨。某小区内有电梯130余台，物业服务公司通过招标方式，将A电梯维保公司定为该小区所有电梯的维保单位，每月对每台电梯进行两次维保。两个月后，物业服务公司的品质部对该小区进行考核时发现：A公司对小区130台电梯的《维修保养记录表》填写的时间都是每月的15日和30日，且存在一张《维修保养记录表》填写多台同样型号电梯的情况。经了解，因为低价中标，为控制成本，A公司每月只派两名技术人员负责该小区电梯的维保，同时负责处理电梯出现的各种大小故障。因为人手不够，两名技术人员基本上都在处理各电梯的大小问题，没有按规定按要求对电梯进行维保。物业服务公司发现问题后，要求A公司进行整改，并专门派一名技术员监督电梯维保。

从这个案例上可以看出电梯维保常见的几个问题：

一是物业服务公司为节约成本采取低价招标。

由于很多地方都采用“一费制”的物业费收费方法，电梯的维保费、电费均包含在物业费中，因此，有些物业服务公司为了争取更多利润，在电梯维保招标时往往压低电梯维保费用。

二是为占有电梯维保市场，维保单位常低价中标。

电梯维保单位为占有电梯维保市场，采取低价中标的方式取得项目，然后再通过不按规定进行维保，减少实际维保次数等方法来节约成本。

三是物业服务公司对电梯维保缺乏监督。

通常电梯维保合同内会规定：电梯维保人员应每半月对电梯运转机械部件做检查、调整，包括检查安全开关、机械电器、抱闸装置、防逆转装置等的运作情况，保养内容有几十项，同时还会每月、每季度、每半年、每年根据规定的内容实施保养。因此，电梯维保存在维保时间长，维保项目多的特点。由于人员配置有限，电梯维保工作技术性要求高，维保过程枯燥等原因，物业服务公司一般不会安排自己的技术人员跟踪电梯维保，也就出现了上述案例中一张维保单人员可了解各品牌电梯的特性，同时在每日的巡查过程中就可及时发现电梯存在的安全隐患。

第二，建立电梯使用和运营安全管理制度迫在眉睫。根据国家质量监督检验检疫总局2009年5月8日颁布的《电梯使用管理与维护保养规则》规定：使用单位应当根据本单位实际情况，建立以填写多部电梯的情况。

第四，维保“偷工减料”。

因为缺乏监督，电梯维保人员在维保的过程中常自作主张减化维保程序，甚至根本不按要求进行维保。

第五，电梯维保人员不足。

与其它体力密集型行业同样，电梯维保行业也面临着电梯维保人员招聘难的问题。

此外，电梯维保还常出现“外行人干内行事”的现象，因为从业人员不足，有些电梯维保公司会招聘没有工作经验的人，边上岗，边培训。如果某台电梯在维保过后即出现线路短路等问题，很可能对电梯进行维保的这名人员就是一个‘外行人’。针对上述问题，物业服务公司可以从以下几个方面作好电梯维保工作：

首先在电梯接收时需进行技术交底，聘请电梯厂商对维修技术人员进行基础培训。通常物业服务公司在接收电梯时会察看电梯的运行状况，核对移交的相关资料，但往往忽略了电梯的技术交底和聘请电梯厂商对维修技术人员进行基础培训。通过技术交底和电梯厂商的基础培训，物业服务公司的维修技术岗位责任制为核心的电梯使用和运营安全管理制度，并且严格执行。安全管理制度至少包括以下内容：相关人员的职责、安全操作规程、日常检查制度、维保制度、定期报检制度、电梯钥匙使用管理制度、作业人员与相关运营服务人员的培训考核制度、意外事件或者事故的应急救援预案与应急救援演习制度、安全技术档案管理制度等，这些制度建立以后，还需定期组织相关人员进行学习，并对学习的效果进行考核。

第三，各物业服务公司亟待加强重视电梯维保，跟踪维保、故障处理过程。在的诚信体系还不完善的情况下，物业服务公司有必要对电梯维保技术人员的维保、故障处理工作进行跟踪，一方面可以监督维保人员是否按合同履行维保义务，另一方面也可以了解电梯故障发生的原因，避免出现维保人员调换原装零配件或恶意要求有偿多换零件情况发生。

第四，在项目内做好安全使用电梯知识宣传不失为一种有效途径。在项目内做好安全使用电梯知识宣传，指导业主文明使用电梯，可延长电梯的实际使用寿命。如业主装修前在电梯内或项目公告栏内张贴《电梯安全使用须知》，提醒业主及施工人员文明用梯，可减少因装修沙、石进入电梯滑道而引发的故障。

第五，物业服务公司应重视制订应急预案，进行实操演练。很多物业服务企业都会制订电梯应急预案，但进行电梯发生紧急事件实操演练的并不多。如某小区在装修期间，物业服务公司安装的电梯轿厢保护板着火，小区一名秩序维护员在技术人员锁定电梯后持灭火器灭火，却因未参加过实操演练，心里过分紧张，而将灭火器喷头对准技术人员，喷了技术人员一身干粉后，才去灭火。

著名的海恩法则指出：每一起严重的飞行事故的背后，必然有29起轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。海恩法则的实质是强调人的素质和责任心，因为事故的发生通常是量的积累的结果，不论多好的技术，多完善的规章制度，都无法取代人自身的素质和责任心。因此，做好电梯日常维保，在出现事故“征兆”或“苗头”时就进行排查处理，就能防范事故的发生，将问题解决在萌芽状态，保证电梯使用人的安全是物业服务公司的职责所在。