推进物业管理需要解决六大问题

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　　对住宅小区实行物业管理是住宅产业发展的必然结果，是人民群众生活水平和居住质量提高后的必然要求。

　　由于受计划经济模式的影响，人们对物业管理的认识还存在偏差，物业管理工作中许多深层次问题并没有解决，要推进物业管理工作，必须首先解决好以下六个问题。

　　第一，对住宅小区实行分类集中建设和等级评定，是推进物业管理工作的基础。

　　目前，我国住宅小区的规划和建设也是小而全，大而全，同一小区内有不同标准、不同档次，既有高档商住楼，也有普通的住宅，有的甚至有还建房和安居房，面积大的一套高达180平方米左右，小的仅60平方米，对这样的住宅小区实施物业管理，往往是高收入的住户不满意小区内的环境及服务，而中低收入也无法承担较高的物业管理收费。

　　因此，我们建议，要根据居民消费水平的差异，规划和建设不同档次的住宅小区，使同一消费水平的居民相对集中在某一个住宅小区内，各住宅小区按不同的消费水平和支付能力配备相应的配套设施、绿地和娱乐场所，同时根据小区居民的收入情况和享受小区服务水平的差异制定不同的物业管理收费标准，

　　在售房之前就向社会公开，使购房者做到心中有“数”，在购买住房时，不仅要看自己是否买得起该处住房，同时还要算算自己能否“住”得起那套房子。

　　第二，对物业公司实行资质评定和竞争上岗是规范物业管理公司行为的重要措施。

　　为了确保广大消费者的权益，政府部门对物业管理公司要实行资质评定工作，根据物业管理公司的资金状况、人员结构、服务水平和管理业绩，实行等级评定，不同等级的物业管理公司只能对应管理相应档次的住宅小区或楼宇，不能承接高于自己服务水平和管理能力的小区或楼宇的管理业务。

　　某一住宅小区建成时，政府有关部门应责成开发商提前做好小区管理的招投标工作，根据建成小区（楼宇）的档次和等级评定，规范物业管理公司服务的范围和水平，并明确提出让具有某一资质的物业公司来投标揭榜。

　　业主管理委员会根据各物业公司投标的情况，择优选聘。若物业公司不履行合同，业主管理委员会或业主有权提出履约要求，对拒不执行的，业主委员会可以解聘该物业公司，重新招标。

　　第三，物业公司拥有独立的经营自主权是物业管理公司赖以生存和发展的必要条件。

　　物业管理公司作为服务性的企业，它应该具有自主经营、自负盈亏的权利。

　　政府职能部门主要核查物业公司是否具有资质，是否按照物价部门核准的标准收费，业主委员会和业主主要是检查物业公司所承诺的服务是否到位，小区的环境卫生是否清扫，园林绿化是否给予了必要的养护，小区的安全是否有保障等等。

　　物业公司具体的财务活动、来往账目、经营状况应由公司自己决定，自负盈亏，政府行业管理部门和业主委员会不宜干涉，否则，物业公司难以生存和发展，也难以真正为业主做好服务。

　　第四，实现房地产开发商与物业管理公司的分离是切实保护业主利益的根本举措。

　　目前我们绝大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的，有的是开发企业内的一个部门或子公司，但随着社会的发展，人们生活水平和需求水平的提高，这种开发与管理合一模式的弊端将日益暴露出来：它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相符的；特别是它不利于切实保护购房者（业主）的利益。

　　只有当物业公司与房地产商是各自独立的，在物业的移交过程中，物业管理公司才会尽全力向开发商和施工单位为业主争得利益，确保业主所购买的住房在质量上有保证，有问题也尽快修复解决，物业公司会自觉不自觉地为房屋的质量把了一个关，以免物业正式移交后，留下的隐患由物业公司处理。

　　如果二者是合一的，不难想象，作为开发公司一个部门的物业公司的“甲方思维定势”将继续存在，业主应得的利益是难以通过二者之间的约束机制而尽情享有的。

　　第五，建立和完善物业管理法规体系是推进物业管理工作的法律保障。

　　物业管理是一个新兴的行业，法规建设十分滞后。

　　随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流，同一住区内的人员来自不同的单位，怎样保护公众利益，这给物业管理提出了许多新的课题。

　　显然，在小区由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上给予明确。并且，规范和约束小区内的业主与业主之间、管理公司与业主之间的关系仅靠小区公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保小区内的公共利益不受侵害。

　　第六，把房屋的维修基金参与保险可使房屋终身保修变成现实。

　　随着住房逐渐私有化，广大市民购房置业就存在一个风险问题。一般而言，住房的使用寿命可达50年左右，但因不可抗力的因素（如地震、地陷、雷击、洪水等）致使某些物业受损，仅靠业主缴交的维修基金去修复住房是远远不够的，物业公司也既无义务也无能力修复，那么，怎样才能保证住房能够终身得到保修呢？我们建议应将房屋的维修基金集中起来向保险公司投保，并且房屋的维修基金无论是放在开发商和物业公司手上，还是放在政府有关职能部门手里都没有放在保险公司手里可靠。

　　因此，政府应根据不同级别的住宅小区，在售楼前制定一个房屋终身保修费用标准，保修费用的来源可以采用“四个一点”的方法：业主个人拿一点，开发商让一点，施工单位在保修款中挤一点，国家在营业税中免征一点（国家税务部门对开发企业和施工企业让出来的保险款免征营业税）。

　　只有通过对房屋实行终身保险维修，广大业主才能真正做到买得放心、住得开心！