物业公司应筑牢四道防线

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　　近年来，小区经理犯罪的情况时有发生，这种行为不仅严重侵害了物业服务公司的财产权益，还严重影响物业管理公司的声誉，有时亦会侵害业主的合法权益。物业管理企业应对这一问题引起足够重视，并力求在公司管理、财务制度等方面来杜绝这类刑事案件的发生。

　　案例一：侵吞垃圾清运费20多万元，犯贪污罪

　　某小区物业经理徐某侵吞垃圾清运费23.83万元，并收受他人贿赂的财物价值4.29万元。

　　2006年8月至2007年5月间，徐某利用职务便利，在小区承包装潢垃圾清运项目过程中，经与他人共谋，通过低价转包并从其他单位开具发票，采用收款不入账和少入账的方式，将钱款据为己有。

　　法院认为，徐某作为国有公司从事公务的人员，利用职务上的便利，伙同他人侵吞公款，并非法收受他人财物，依法分别已构成贪污罪、受贿罪。该小区经理被法院以贪污、受贿两罪并罚，一审并处有期徒刑5年9个月，没收财产人民币10万元。

　　案例二：偷水灌注小区景观河，犯盗窃罪

　　为省物业管理开支，物业经理楼某指使工程部主管蒋某等人，通过拆除计量水表的方式盗用自来水1.8万吨用于灌注小区景观河道。

　　2011年8月24日下午，上海市浦东新区人民法院开庭审理了此案并作出当庭宣判，被告人楼某、蒋某分别被以盗窃罪一审判处有期徒刑两年，缓刑两年和有期徒刑1年，缓刑1年；并处罚金5000元和2500元。

　　案例三：私分小区通讯基站租地费，犯侵占罪

　　某物业管理公司项目经理赵某，在2008年3月至2009年11月期间，利用职务之便，私自将小区个别楼顶出租给通讯公司建基站，将收取的占用费等据为己有，同时私吞小区物业费，涉案数额总计14万余元。法院以职务侵占罪对其一审判刑5年半。

　　物业公司应加强预防

　　上述三个案例，分别涉及到贪污罪、受贿罪、盗窃罪和职务侵占罪四个罪名，基本上涵盖了项目经理常见的犯罪行为。贪污罪，在物业公司里可能表现在侵占物业管理费、公益性收入等，如案例一中侵占小区垃圾清运费的行为就是如此。受贿罪，主要发生在小区工程维修中拿 “回扣”、合同分包中收“好处费”等。盗窃罪，在小区经理刑事犯罪中主要表现在偷水、偷电行为，理论上可能存在偷窃公司财产、小区车辆等构成盗窃罪发生情况。职务侵占罪，这种情况在项目经理犯罪中较为常见，常见的比如非国有物业公司项目经理贪污物业费、侵占停车费等行为。

　　上述三则案例对物业服务公司的管理启示如下：

　　其一、建立有效业务工作流程，减少监督漏洞

　　从案例一中可以看出，项目经理能够贪污小区的垃圾清运费，其主要是利用职务便利，在小区承包装潢垃圾清运项目过程中，与他人共谋，通过低价转包并从其他单位开具发票，采用收款不入账和少入账的方式，使垃圾清运项目款在账外循环的方式进行贪污的。

　　这一案例实际上是反映了物业管理公司合同管理不严格、审批不健全所致。物业公司应当在公司合同管理、物业管理费的收取、停车费的收支、维修资金的管理方面建立有效的业务流程，减少监督漏洞。同时，物业管理公司应当加强对管理处的巡查制度，纠正业务流程上管理监管盲区，减少项目经理权力寻租空间。

　　其二，完善财务制度，切实实现管理权与财务的分离与相互监督

　　物业行业有其自身的行业特点，其财务运作较之于其他行业也存在一定的特殊性，如何加强和完善物业公司的财务管理，不仅关系到物业公司自身的发展，还可以堵住管理上的漏洞，减少项目经理的违规违法行为。

　　总体来说，大部分物业管理公司内部财务管理制度尚不健全、内部财务控制和监督尚不够规范、财务管理办法尚不完整。笔者曾经接触过一个案例，一个外籍客户投诉物业公司收取物业费不开发票，但物业公司认为已开具过正式发票。这个客户投诉的主要理由是自己每次交物业费时，如果物业公司开具发票给他，他都会在发票留存一联上签字，现在物业公司说已经将发票给他，翻看一下物业公司留存的一联是否有其签字就好了。结果查下来，这个客户以前付物业费时物业公司留存的发票其都是有客户签字的，但此次物业公司拿出来的发票的确没有他的签字，物业公司只得再重新开具一张发票。笔者以为，完善财务制度首先是建立规范的财务运作流程，其次是实际管理权与财务运作并行，并进行相互监督，最后是应当加强公司对项目财物收支的管理，防止出现监管漏洞。

　　其三，在公益性收入、维修资金使用方面充分发挥业委会及业主的监督作用

　　在项目经理犯罪问题上，滥用或侵吞小区的停车费、广告费或者其它公益性收入的情况相对比较多。司法实践中，出现过项目经理独立侵占的情况，也出现过项目经理与小区业委会主任或其它成员勾结共同犯罪的案例。

　　笔者以为，物业公司应当强调项目经理的工作中，充分发挥业委会对小区管理费、公益收入、维修资金使用的监督作用，以及广大业主对物业共用部位、共用设施及专项基金的监督作用。“阳光是最好的防腐剂”。将物业公司的管理服务置于阳光之中，有助于物业公司为广大业主提供优质的管理服务。

　　案例三中，项目经理将楼顶出租给某科技公司建设通讯基站，与业主、业委会未依法监督有密切关系。业委会可以在维修资金、公益性收入、公共部位利用等方面，要求物业公司在收入和使用上做到公开、透明、合理。物业公司具体做法上可以采用定期公布账目、公司定期不定期检查、与业委会定期沟通、规范收支流程等方式。

　　其四、加强法治教育，建立有效预警机制

　　不少人认为，盗用国家供应的水、电、气，不过是罚几倍水费、电费就能解决的问题，并没有意识到这是会受到法律惩处的犯罪行为。案例二中，小区经理与主管实际上在犯罪过程中也未认识到其行为的社会危害性。作为物业管理公司，应当通过法治宣传、案例教育，提高物业公司经理人员的能力和素质。

　　作者为北京盈科（上海）律师事务所房地产法律事务部主任