别误读了物业费诉讼难

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　　物业之家PM86.COM讯：北京市住建委近日发布,今年北京共有3578个住宅物业项目进行了公示,但尚有279个项目未“晒账单”。记者从已经晒出的账单发现,业主欠缴物业费的情况较为普遍,甚至有的社区连半数物业费也收不上来。而物业想通过打官司拿到物业费时,由于法院对物业服务案件收案的数量有控制、诉讼时间漫长等因素,使得诉讼成为难题(4月6日《新京报》)。

　　业主拖欠物业费的现象在各大住宅小区的确时有发生。对于讨要物业费,物业公司一般都采取民事诉讼的方式。在司法实践中,法院系统对于物业公司权利的保护应该说是较为全面的,并不像报道中所说的那样严峻。

　　法院系统并没有报道所述的控制物业公司立案数量的规定和惯例。之所以会产生这样的认识,可能是物业公司及其代理人对于法院系统多元化纠纷解决机制的一种误读。面临成批的物业费案件,有些法院在立案前会采取一些诉前调解措施。比如,帮助物业公司催告业主或先做一些调解工作,要求业主主动缴纳。这样既避免了双方诉累,又减轻了法院办案压力。如果业主不予配合,法院将正常启动立案程序。因为物业合同一般规定得较为清楚,物业费案件的审判过程相对于其他类型案件较为简单、明了。就算没有签订物业合同,只要物业公司能够证明其实际承担了物业责任,法院也将认定为事实物业合同。所以,在物业费案件中,除了少数物业公司由于证据不足而败诉或由于物业服务不达标情节严重而酌减物业费外,法院通常情况下都会支持其讨要物业费的合理诉讼请求。

　　如果业主仍不给付物业费,案件将进入民事执行阶段。以笔者所在的法院为例,2011年共接收物业费民事案件约六百余件,当年有三百余件物业费案件进入了执行阶段。总体而言,物业公司最终真正没有讨回物业费的比例应该是比较低的,据笔者估算应该能够控制在5%之内。因此,报道所称“甚至有的社区连半数物业费也收不上来”,应该指的是当年所产生的物业费。

　　根据笔者与一些业主的接触,这些业主中只有极其少数是真正逃避缴纳物业费的“老赖”,大多数业主不交物业费主要出于对物业服务的不满。这些不满主要表现在物业没有按照合同中的约定提供相应的设施、人员及服务；物业不协助甚至干扰业主成立业主委员会；物业未就相关账目进行公开并作合理解释；双方就物业所收取的停车费、广告费等收益分配产生纠纷。而业主的不满却没有引起物业足够的重视,物业也怠于采取积极的应对措施,甚至害怕并千方百计阻挠业主联合起来,企图采取隔离的方式将业主“各个击破”。同时,没有联合起来的业主势单力薄,并没有专业的法律知识。他们不懂己方主张的权利哪些是应有的,哪些是不合理的,有的更不懂如何搜集证据以胜诉。当权利难以维护,不满得不到疏导的时候,他们只能企望通过不交、少交或缓交物业费来倒逼物业提供更完善的服务。

　　《北京市物业管理办法》规定,物业应于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。现实中,虽然大部分物业已经迈出了第一步,晒出了账单,但这些账单并不能让业主满意,甚至将矛盾更加激化。业主普遍就小区公共区域支出过高、共用收入零结余、广告零收入、账单不细化、账单作假等问题产生争议。

　　这些争议或将为来年物业费的收取困难埋下伏笔。物业与其费尽心思以诉讼方式讨要物业费,不如对业主开诚布公,将业主关心的账目及收益明细通过适当地方式予以全面公布；以服务业主为宗旨,尽其所能全面满足业主所提出的合理要求。对于客观上不能做到的,可以坦诚地与业主交流沟通,说明原因、记录在案。同时,业主方面也需充分肯定物业所作的贡献、体谅物业的困难。毕竟,和谐小区的建立,能够减低双方各项成本,对于双方均是百利而无一害的。