深圳物业管理行业生存危机及对策建议

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　　2008年以来，金融风暴持续，国际国内宏现经济形势不断恶化，受美国次贷危机影响,美国经济放缓，世界经济风险因素增多,全球经济稳定健康发展面临巨大挑战。我国房地产市场经过10年高歌猛进，已走到量价齐跌的分水岭；股市则在经历了两年牛市后，跌入了深渊。从整个宏观经济环境来看，目前的金融、股市、地产及实体经济不容乐观，展望2009年形势仍不明朗，而物业管理行业不仅要经受金融风暴、房地产风暴，作为劳动密集型服务行业，还要面对刚刚颁布实施《劳动合同法》，连年承受政府公布的最低工资标准的冲击，再加上作为一个新兴的行业，来自于政府、社会以及自身发展不成熟的种种问题，使得物业管理行业发展二十多年来积累的各种问题演变成了行业生死存亡的生存危机。

　　物业管理行业的现状及存在的问题和原因

　　（一）最低工资上调、劳动合同法实施导致行业面临透支险境

　　从2006年开始，各物业管理服务企业已出现亏损。多年来我市最低工资标准一直持续高位调整，由2003年的600元调整到2007年的850元，5年间调整幅度超过40％；与此同时，我市CPI指数去年1－9月超过3.9％，10月高达5.6％，11月更超高6.9％，至今年3月达到7.6％的历史最高值；再者，新的《劳动合同法》实施以来，企业新增支付加班费等人工成本也在大幅增加。由于物业管理是劳动密集型行业，人工成本变化对行业生存发展影响巨大，特别是2007年以来，随着全国性物价迅猛上涨，以及2008年新《劳动法》实施和7月1日深圳市最低工资上调至1000元（1997年的最低工资标准是398元），物业管理服务企业的支出已增长数倍，人工成本占企业总成本的比例已从过去的67%左右激增到80%多，有企业支付工资和加班费就比过去多支付700万之多。

　　作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》和按深圳最低工资保障要求调整的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用并未同步提高，特别是一些政府福利房、微利房，包括一些老旧小区，还是按照十多年前的标准在收取。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准的平均水平却在直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。譬如，深圳2008年度最低工资标准调整到全国最高水平，具体为：特区内为1000元/月，较上年度增长17.6%；特区外为900元/月，较上年度增长20%。据测算，因最低工资标准调整物业管理企业人均每月工资上涨150元，这对作为劳动密集型的物业管理行业形成了致命性的冲击。利润空间越来越小，行业面临空前的生存压力。深圳市国房局公布的资料显示：“深圳70％的物业管理企业处于亏损状况。

　　由于工资的水平低下，目前深圳居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物业服务费收入的政策性下降，以及企业违规用工法律风险随着《劳动合同法》的实施而大幅度上升等原因，使得物业服务企业陷入工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。有的企业秩序维护员常年流动不断，时有青黄不接，难以完成小区秩序维护任务，给小区秩序维护带来隐患。譬如，鉴于《劳动合同法》的相关约束，鉴于成本的大幅攀升，企业不得不安排员工休息，以减少加班费支出，但这也势必加剧企业员工缺编和流动性过大的问题。目前，鉴于以上诸多因素的共同作用，物业管理企业、物业管理从业者和业主等各方主体之间的利益关系在重构中矛盾丛生。

　　（二）物业管理收费标准低、调整困难、收缴率低

　　我市住宅小区自上世纪八十年代实施物业管理至今，物业服务收费体制实行的是由政府价格部门定价，应当说这种收费管理体制在物业管理刚刚导入时，曾经起到积极作用。但持续多年一成不变的物业服务收费标准脱离了行业的真实发展轨迹，背离市场规律，制约行业发展，对小区居民的消费观念也产生了严重误导，违背了《物业管理条例》（国务院令第504号）有关“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”规定。

　　物业管理作为微利行业，多年来企业大多徘徊在亏损的边缘，典型的就是盈利额被限定为“毛收入”10%以内，并且这种微利的“毛收入”定价往往十多二十年都不变。目前，这种状况既严重制约了物业管理的内涵丰富、品质提升和长足发展，也不利于培育业主的按质论价、按需购买物业管理与服务的消费观念。特别是在我市有的政府建设的小区及一些老旧小区，物业服务服务最低至0.3元每平米一月，与内地欠发达的二三线城市乃至县级城市处于同一水平，且一定就是十多年不变，使得企业无法经营，无法生存，连年亏损，怨声载道。

　　目前，物业管理大多数实行“佣金制”，很多不了解情况的人认为物业管理企业收取10%的佣金，其盈利水平已经不低。其实，这里有一个概念误区，即10%的盈利水平，是物业管理企业的收入水平，是名副其实的“毛收入”，并非净利润，物业管理企业为了正常运作还有很多支出，其盈利水平远远低于10%。如果小区入住率不高，费用收缴率较低，物业管理公司的盈利水平则更低。

　　去年深圳出台了新的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，与原分类指导标准相比，多层指导标准有所上升（最高值上涨30%），高层指导标准有所下降（最低值下降27%）。该《指导标准》依据的是2006年启动的物业管理成本调查，但随着形势的不断发展变化，深圳市最低工资标准、CPI指数连创新高，特别是《劳动合同法》实施以来，企业人工成本也在大幅增加，有企业仅此一项就增加成本约25%。从去年《指导标准》施行的情况来看，高层物业服务费下降已成为不争的事实，而多层物业服务费的上调却存在极大的困难，业主委员会要求降低物业服务费的多，要求提高服务费的少之又少，特别是老旧小区和城市化后农村改造小区根本不可能提高物业服务费。

　　（三）物业管理市场失灵，招投标低价无序竞争

　　目前物业管理行业招投标的无序竞争现象愈演愈烈，其中又重点表现在低价竞争上。

　　由于招投标竞争规则、监控机制不尽完善，为生存、为面子、为出气，一些投标企业把价格越压越低，利润也愈来愈低。一些企业为了中标，报价很低，低出了管理服务的成本价，典型的恶性价格竞争。如按服务标准的市场价收费为每平方米２元，却报出0.8元。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律，同时也影响了行业的发展。有个别物业管理公司更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。也有管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。这种低价接盘的物业管理公司一旦取得物业管理权，往往会巧立名目开展各种有偿服务，更有甚者，降低物业管理的服务水平，如不按时对机械进行保养、使得一些贵重的机械使用寿命缩短，损害业主的长远利益，引发物业管理纠纷。

　　特别是目前一些投标企业并未按《劳动法》、最低工资保障、CPI指数波动乃至最低工资保障要求调整计算用工成本，而由于行业自身的无序低价竞争，投标企业都尽量压低报价抢占市场，而补救手段主要是使用低技术含量的原始方法，如减少用工、压低工资、不交保险、延长劳动时间、取消星期天、增加劳动任务、克扣福利待遇等等，导致物业管理行业整个服务队伍陷入“低价格、低素质、低价值”的恶性循环怪圈。

　　（四）老旧问题楼盘收费标准低、经济效益低、进退机制缺乏，各种矛盾纠集已成社会问题

　　老旧问题楼盘由于收费标准普遍偏低，房屋及配套设施设备老化，致使项目的经济效益低、经营风险高、管理难度大，不仅已成为一个行业问题，还成为了一个社会问题。

　　目前，我市老旧小区收费标准普遍偏低，企业申请提高服务费价格程序复杂，难度大。按我市物业服务费指导标准规定，多层住宅最低标准为0.6元/平方米，而实际多数老旧小区收费标准却只有0.35元/平方米，最低的仅有0.30元/平方米，且维持十多二十年之久不变，与其他商品房小区相比，物业服务费比新楼盘及行业平均水平低约25%到50%左右，收缴率平均仅为60%到80%左右。极低的收费标准本身难以维持物业日常维修养护的需要。目前，有物业服务企业与业主协商调整物业服务费，但根据相关法律法规规定，需经业主大会通过，实践中顺利召开业主大会比较困难，调价程序复杂，业主往往又以物业设施老化、管理不到位为由不同意涨价，久而久之老旧小区环境恶化，管理服务难度加大，陷入越来越难管理的恶性循环怪圈。

　　此外，老旧小区遗留问题较多，专项维修资金不到位，部分微福利房停车场等公共配套设施租金上涨过高过快，项目退出机制不健全，容易引发社会问题。从房屋建设质量及配套设施设备等情况来看，老旧小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、设备陈旧、配套不齐、设计不优、绿化面积较小、停车位不足、供水供电设备和消防设备有隐患等问题。而当需要资金大修和更新改造时，往往会发现这些老旧问题楼盘没有专项物业维修基金，甚至连小修小补的资金也筹措困难。

　　（五）社会负担不堪重负，供水、供电中间层差额物业管理企业无力承担

　　物业管理行业各企业这些年来面对一些主管部门、各种团体组织、各种垄断机构，在所谓的“企业社会责任”的要求下，消耗了大量的人力、才力、物力，承担了许多与企业经营、管理、服务、发展等无关的责任和义务。特别是在面对供水、供电、供气等社会垄断行业时，付出的损失及精力更为巨大，往往是导致我市物业管理行业企业普遍亏损的直接因素。

　　目前，深圳的中高层物业依然未做到供水、供电抄表到户，而供水、供电中间层的差额费用巨大，物业管理企业无力承担，且也没有法律依据。譬如，根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定，供用水电合同是供水电人向用水电人供水供电，用水电人支付水电费的合同。自来水公司、供电公司与小区业主之间存在供用水电合同关系，自来水公司、供电公司是供水电人，小区业主是用水电人。自来水公司、供电公司与小区业主之间存在供用水电的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务，即自来水公司、供电公司应当及时履行供水、供电义务，小区业主应当及时履行交纳水费、电费的义务。如果自来水公司、供电公司认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人、供电人催要，显然，这里的用水人、用电人是小区业主，而不应当是小区物业管理公司。虽然，物业管理公司有为自来水公司、供电公司向小区业主代收水电费的事实，但并不代表物业管理公司是实际用水人、用电人，更不能因此改变小区业主是实际用水人、用电人的法律事实。同时，《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位、供电单位应当向最终用户收取有关费用。可见，小区业主才是交纳水费、电费的义务人，而物业管理公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人、用电人，对于自来水、供电的自然损耗没有过错，不应承担交费责任，更没理由承担损耗差额费用。

　　（六）物业管理税赋过重，税赋设置不尽合理

　　税赋是调整社会分配的积极的财政手段，体现了政府和社会对一个行业的支持与否。物业管理作为一个新兴的行业，在维护城市运行、提升物业使用价值、促进人们安居乐业、整合社会资源、安置社会就业方面扮演着越来越重要的角色，理应得到更多的关注和支持。但目前的现状却是物业管理税赋过重，税赋设置不尽合理，使企业背上了沉重的包袱。

　　当前物业管理行业的税赋情况大体包括：一是营业税及附加。按服务业标准，该税额为管理服务费和有偿服务等经营性收入的5.25%（其中营业税为物业管理服务收入的5%，营业税附加城建税和教育附加费分别是营业税的1%和3%）；二是企业所得税，按33%缴纳。深圳特区内按15%缴纳；三是增值税。小区居民水电费本已含增值税，但物业企业代收水电费另外还需计算缴纳增值税。小规模纳税人水电增值税率为4%，一般纳税人电费增值税率为17%，水费增值税率为6%；四是堤围费按收入的1‰缴纳。

　　目前，我市物业管理企业收取酬金的方式主要有两种：一种是包干制，企业按照约定收取物业服务费用，盈余或亏损由企业享有或承担；一种是酬金制，企业预收的物业服务资金由物业服务支出和企业酬金构成，实际操作中物业服务支出的节余部分转到来年继续使用。从酬金制的构成来看，物业服务支出是代收代付的行为，因而物业管理公司收取的物业管理费不能全额作为营业收入计缴营业税赋，只有作为企业酬金的部分才应计税。同时，物业服务支出的节余部分不是物业管理企业的利润，而是为业主代收代付费用的余额，企业只是承担代为保管之责任，所以不应作为企业的利润计缴企业所得税。而现状是全部收入均按营业税计缴企业所得税。

　　（七）政府开发停车场、商铺等物业租赁费调整时机不当、方法欠妥

　　去年以来，深圳政府开发物业的停车场、商铺等经营性收费进行了大幅调整，但未考虑过去政府开发的微福利房是市政府针对中低收入市民开发的住宅，该政策性住房承担着社会保障、社会福利的功能，管理费价格未市场化，停车场、商铺等经营性收费作为弥补物业管理费不足的历史。多年来，一直用停车场、商铺租金的差价收入补给不足，勉强维持正常运营。而就在政府开发物业物业管理费还未与市场接轨的情况下，去年开始就大幅调整停车场、商铺等配套设施的租赁收费，使物业管理企业迅即陷入经营困境。

　　2006年底，微福利房物业管理服务企业接到通知，自2007年，停车场租金由规划车位租金6%的计提标准提高到30%，上涨幅度达到了500%，有的企业一年就此需要多向租赁中心缴纳租赁费200多万元，而这些企业全年的利润也仅有200至300万元左右。这一政策罔顾过去弥补物业管理经费不足的历史现实。

　　经过测算，停车场管理成本主要有停车场标示、道闸系统及设备（移交物业公司时均为毛胚）、车辆管理人员费用、水电费、停车场设施维护及老化更新费用、清洁消杀费、停车场行政管理事业性收费、各种税费、保险费等各类责任风险费用，合计占到每个车位实际收入的58%（未计算折旧费及土建维护、装修、翻新费用）；因规划设计等原因，微福利房住宅区露天停车位确实非常紧张，但地下停车库和多层停车库实际空置率较高，地下停车库空置率平均达到30%，有的高达60%，多层停车库几乎闲置，停车库收益较差，但贵局现停车场租金计提车位是按照规划数量，未考虑该批空置车位没有收入的实际情况。如今，再加上贵局收取的停车场租金，该项收入已经入不敷出，不仅不能弥补管理费的不足，还加重了企业的负担。另外，微福利房小区涉及政府部门办事车辆较多，各物业管理服务企业均存在较多的免费或打折车辆，此项费用占到上缴贵局租金的30%到50%左右。

　　目前，由于强行地大幅调整租赁费，已严重影响了政府开发建设物业的管理服务运作，导致这些物业管理企业经营陷入困境，管理项目出现亏损，管理服务质量下降，物业管理企业及广大业主怨声载道，在物业管理费已严重亏损的情况下，企业本身已没有能力上缴停车场等配套设施租金。

　　此外，随着物业管理市场竞争加剧和市场的不断细分，以及业主时代来临后业主维权运动的纵深发展，企业战略性调整而主动有选择地退出，或企业被动地被市场淘汰退出，物业管理的“进”与“退”已经成为行业的常态。然而，目前针对物业管理的“进”与“退”的法规、机制还十分缺乏，特别是物业管理的退出机制还处于“真空”状态。一方面个别缺乏企业诚信和公民责任的物业管理公司“闪电”式退出，有的还卷走小区的本体维修基金，突然撤走常常使得小区业主措手不及，给业主生活工作造成严重影响，有的还给业主造成不可估量的经济损失，甚而影响社区、社会和谐稳定；一方面物业管理公司因市场细分战略性调整或项目持续亏损，正常地退出物业管理却因业主、业主委员会、政府相关部门等各种原因，将正常的退出变成了剪不断、理还乱的“马拉松”，致使物业管理企业的经济损失及相关利益得不到合法保障，并且在这种拉锯战中使物业管理的业主、物业管理企业、政府主管部门等各方主体都成为“输家”。

　　还有就是物业管理负面宣传导致舆论环境恶化。综观深圳的媒体可以发现，很难看到对物业管理企业进行正面报道，而负面报道却屡见不鲜。只要物业管理企业与业主发生矛盾或纠纷，不论性质如何，不论谁对谁错，新闻媒体往往站在业主一边，对物业管理企业进行批评指责。由于物业管理是个弱势行业，譬如与房地产企业相比物业管理企业不能与媒体建立商业广告客户关系，现行的物业管理法律制度尚不健全，很多问题还缺乏谁对谁错的判别准则，还有就是物业管理的负担太繁重，特别是承担了诸如社会治安、计划生育、乃至维稳等许多“份外”工作，背了许多“黑锅”，包括背了地产开发商的“黑锅”。还譬如，有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成包打天下、包治百病，造成社会和业主把一些应当由政府承担的社会治安职能，应由社区承担的社会保障职能，应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能，应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认是物业管理的责任，出了问题，板子都打在物业管理身上。

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