人力成本飞涨的现实下，业主和物业公司的困局

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　　“管家”尴尬入不敷出微小区成物业鸡肋

　　让每个小区、院落都有物业公司提供服务，这两年，郑州市一直在推进物业全覆盖工作，不少老旧微型小区和无主管楼院引入了专业的物业。然而，最近一段时间，这类只有几栋楼、规模较小的微型小区，却掀起了一股物业撤离风潮，让基层政府和物业主管部门头疼不已。据悉，入不敷出，是这些微型小区物业撤离的主要原因。

　　【现状】正常缴费也难留住物业

　　在现实中，很难有小区的物业费收缴率能达到户数和金额的100%。但规模大的小区，即便不是每一户业主都如数缴纳，只要达到一定百分比，小区物业也不亏损。可微型小区情况特殊，由于住户少，即使物业费收缴率很高，也很难摆脱亏损的境遇。

　　郑州市秦岭路上的华瑞紫光苑小区，就是一个典型的微型小区：只有7栋多层楼房，包括264户住宅和19间门面房，物业管理面积27900平方米。

　　“从2005年起，我们就开始为该小区提供服务。”河南智诚物业服务有限公司紫光苑项目部经理宋新建说，物业费收缴率目前是97%，说明业主对物业还是比较满意的。“物业费执行的政府指导价，住宅每月每平方米0.32元，商铺每月每平方米0.6元，这个小区物业费即便全部收上来，一个月也就9000多块钱，一年11万多。”

　　【账单】物业收入不够发工资

　　“麻雀虽小，五脏俱全”，尽管微型小区地方不大，但保洁员、保安、管理人员也要一应俱全。这样算下来，人员工资就成了物业公司支出的“大头”。

　　紫光苑物业项目部目前一共有9名员工，已经是按最低的标准配备了，这其中，一名房管收费员除了负责上门收费，还要承担日常办公接待；而仅有的3名保安三班倒负责门岗，保安队长除了偶尔参与门岗执勤外，还要负责小区的绿化……

　　宋新建说，目前，保安和保洁的工资都是执行郑州市最低工资标准，每月1080元；收费员和保安队长是每月1150元，垃圾清运工每月500元，项目部主任每月2000元。此外，遇上春节、中秋节等重要传统节日，每名员工还会发放一百元左右的物品。“这样算下来，小区一年仅工资支出就要13.5万元。”

　　“物业公司一直是亏损运营，小区每年的资金缺口都在5万元左右。”宋新建说，除了人员工资外，物业公司每年还要承担近万元的路灯照明、楼道照明、绿化用水等公摊费用，每年5000元的市政垃圾清运费，缴税8000多元。“智诚物业目前为五个小区提供物业服务，紫光苑小区的亏损，全是靠从其他项目的盈利中来补贴。”

　　【增收】多方努力难挡物业“撤离”

　　“若一直如此，撤离是早晚的事儿。”对于紫光苑小区的现状，宋新建也很无奈，“我们也多次找物价、房管、办事处、社区等单位协商，但一直没有结果。”

　　宋新建说，大的小区，周末有企业或商家主动到小区搞商业活动，紫光苑小区规模太小没人来，办事处也不赞同这样，担心打扰业主。

　　据宋新建介绍，紫光苑小区里也有70多个停车位一直免费，如果每月每辆车收点钱，也能补贴一下，去咨询物价局，他们让在小区搞个民意调查，结果一多半业主不愿意。

　　由于没业主委员会，目前，紫光苑小区仍在执行前期物业服务合同，宋新建和相关部门沟通物业费上调的事儿，但同样是一直没有结果。

　　家住该小区4号楼1单元6楼的业主王先生，对物业公司的评价是基本满意。王先生说，小区工作人员都很热心，门卫也很负责任，和业主相处得不错。

　　【担忧】微型小区或成烫手山芋

　　如今，郑州的很多微型小区都面临和紫光苑一样的窘境，长期入不敷出。宋新建说，智诚物业已经向中原区房管局表达了撤离的意愿，但房管局、办事处、社区都在极力挽留。“我们的服务做得挺好，政府部门也都比较认可。”

　　宋新建的话，得到了中原区房管局物业科科长刘惠的证实，刘惠说，区里、办事处召开现场会或领导考察，经常会推荐紫光苑小区。

　　对于微型小区的管理困境，刘惠也表达了自己的担忧：像紫光苑小区这类的微型小区，现在就是烫手的山芋，一旦老物业撤离，就会陷入没有物业敢接手的困境。近一段，除了紫光苑，他们还接到3起微型小区物业准备撤离的申请。“上调物业费需征求业主意见，成功可能很小，但长期入不敷出会导致服务质量下降，造成业主不满进而拒缴物业费，这样会陷入一个恶性循环。”

　　“最近一直在忙这些事儿。”刘惠说，上个周末没休息，就是因为桐柏路富田花园小区物业撤离，帮助社区挽留物业公司。一旦物业公司撤离没有新物业接手，社区就要暂时代管，协调管理难度很大。

　　政府出招儿留“管家”变革收费适当补贴

　　在郑州，像紫光苑一样的微型小区共有两千多个，其中有1694个没有物业公司提供服务，即便有几百个小区有物业公司，也是在艰难度日。这些微型小区中，规模最小的仅住着几十户业主。据悉，郑州市住房保障和房地产管理局近期将召集郑州的大型物业公司举行座谈会，商讨接手服务微型小区的事宜。而即将出台的郑州市新物业收费指导价，也计划对服务微型小区的物业公司给予特别关照，允许其收费标准适当上浮。

　　【现状】微型小区“管家”不易

　　今年年初，郑州市住房保障和房地产管理局在市区进行了一次微型小区的摸排活动，根据统计，规模小于3万平方米的小区有两千多个，多数是2000年以前建成，其中，1694个没有专业的物业公司提供服务，一般是由社区雇人提供一些简单的保洁服务。为这些微型小区提供服务的物业公司，绝大多数在亏本经营。

　　该局物业处处长程建颖认为，这些微型小区全部是老旧小区，实行的也是政府指导价，物业费收缴标准一般不会超过每月每平方米0.38元。但最近几年，随着人员工资、办公材料等因素上涨，管理的成本压力很大，亏损在所难免。

　　这些亏本的物业之所以能坚持到现在，最主要的原因是他们还不能算是完全市场化的物业公司，大致可以分为两类：一类是原来的单位后勤转化为物业公司，单位为了职工生活方面的考虑，每年对物业公司进行补贴；另一类是与开发商有裙带关系的物业公司，房子卖完后自己的物业公司接手，一直用房地产的盈利补贴，尽管也想离开，但主管部门、社区一直在极力挽留，只好硬着头皮干下去。

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