前期介入让建筑更节能

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　　目前，许多开发商非常重视物业服务企业的前期介入，在项目立项阶段即聘请物业服务企业参与。而随着服务成本的不断上涨，越来越多的物业服务企业也开始重视建筑节能工作。因此，笔者以为，物业服务企业与其在建筑建成后再去搞节能改造，不如利用前期介入的机会，将积累的物业管理经验应用于建筑的规划设计。这样既能从源头上堵住漏洞，降低建筑能耗，同时又能让物业服务企业在后期管理阶段实现低成本运营。

　　房地产开发过程中普遍存在的节能问题

　　目前，房地产开发商在物业开发过程中，在建筑节能、环保等方面普遍存在着诸多的通病和问题，主要包括以下几个方面：

　　一是在项目的营销策划阶段，开发商往往以零耗能、自然生态循环之类的节能、环保为主题对外销售宣传，但是很多物业只是采用单种节能技术或设备，没有进行整体的配套设计。其所谓的节能设备或技术只能说是营销的噱头而已，并不能起到真正的节能或实现综合的节能效益。往往单种节能设备的维护成本要远高于其节约能源的费用。二是在建筑总体规划时，市政配套和主体建筑设计脱节，造成设备机房选址和室外管线设计布局不尽合理。三是空调冷冻机组、供水系统选配不合理，未能使大、中、小设备搭配，大马拉小车。四是共用设备、公共区域能源计量器设计不到位，公共区域设计照度和实际使用存在很大差异，未考虑节能需要设计分路控制。

　　物业服务公司在前期介入阶段可作的节能工作

　　针对上述建筑节能方面的通病和问题，物业服务公司可以通过有效的前期介入，从节能角度出发，向开发商提供使用需求、功能组合等方面的专业建议，使其在能源利用上更充分、合理，满足管理与使用者的需求，进而既提升所建物业的品质和综合价值，又使建筑运行实现节能降耗。笔者在工作中，也积累了很多在前期介入阶段实施节能降耗的案例，现将部分实例与同行共享。

　　给水系统

　　设计单位对水泵功率的设计一般都是按预计量平均配置，但实际上，由于交房后客户是陆续入住，用水不均衡，平均配置达不到好的节能效果。笔者曾参与过一个高层写字楼项目的前期介入工作，原生活给水泵设计为中区2台11KW水泵，高区2台15KW水泵。我们通过考察发现，中高区的水泵功率相对较大，当用水量较小时就会频繁启动，造成耗能和水泵老化加速。为此，我们提出两种方案供开发商参考：

　　方案1：将原设计中区的2台11KW水泵改为3台7.5KW水泵，高区的2台15KW水泵改为3台11KW水泵，并在中高区各加1个气压罐，当用水量较小时可由气压罐直接供水，不直接启动水泵。

　　方案2：原设计机组不变，各增加一组小功率的稳压泵系统，当用水量较小时由稳压泵供水，不直接启动大功率水泵。

　　对于我们的建议，开发商和设计单位也比较重视，通过讨论，最终选择了方案1。该项目在后来的实际运行中，我们跟踪发现，上述设计变更后，确实取得了较好的节能效果。

　　空调系统

　　空调系统是写字楼用电“大户”，但在实际设计中，设计单位往往忽视机组适当“大小搭配”可以实现很好的节能效果。笔者曾参与某超高层写字楼的前期介入，原设计为5台1200RT机组，我们经过调查，建议改为4台1200RT，1台600RT，2台300RT的机组，以便于系统在低负荷下使用；风机、水泵、主机等均采用变频控制；同时增加水源热泵系统，解决办公楼层内需24小时恒温空调的用户需求。

　　通过测算，设计优化后，在写字楼实际使用率低于30%时，空调系统可实现节能超过50%。

　　公共照明系统

　　公共照明系统相对空调系统、给水系统用电量较少，是设计中较容易忽视节能考量的方面。在多个项目的前期介入中，笔者通过对公共照明系统的优化设计，也取得了较好的节能效果，采取的主要措施有：采用高光效光源及灯具，尽量使用节能灯；地下车库照明采用两回路间隔布置，可根据车库的车流情况调整亮度，达到节能的目的；小区路灯尽量使用直接照射式采光（光源直接照射到地面）。

　　某小区一期设计的路灯是暖光式的，采用8W的节能灯，光源先照射在路灯的顶棚上，再反射到地面上，这样产生的光线柔和，但照明亮度小，客户普遍反映夜间路灯过暗。我们通过调查后，建议项目二期路灯头改成直接照射式采光，这样照明亮度大，采用5W的节能灯就可以达到较好的夜间照明需求。既可以满足客户夜间照明需求，也利于营造较舒适、温暖的小区氛围，更能减少小区公共路灯照明用电30%以上。

　　景观水系

　　笔者所在的联发物业在管项目中有一个17万平方米左右的住宅小区，配有游泳池和景观水系，水面面积达四千多平方米。水系虽然美丽，但在日常管理中，为保证较好的水质，控制蚊虫孳生，平均每月水处理、水池清洗等用水量需达三千多吨。

　　因此，在此后其它项目的前期介入中，针对水系，我们都会向开发商算算日后维护管理的账，在景观设计前就向设计单位提出设计要求：在保证整体景观的前提下，水系尽量少；合理配置水循环系统；有游泳池的，充分考虑废水利用。这样可以有效地降低后期的维护成本，减少物业服务企业的开支。

　　水电计量表具配置

　　水系统的跑、冒、滴、漏和电系统的线损、铜损、铁损等也是项目日常损耗较大的部分，需在前期尽可能优化设计，以利于在后期有效控制上述损耗。为此，笔者在进行项目的前期介入时，均要认真核对各项水电计量表具的配置，向开发商提出电梯、空调、水泵、室外照明、楼道照明、保洁用水、绿化用水等计量表具合理设计的位置、数量和表具要求，以便于后期物业服务公司可以进行科学地分类计量核算和监控，及时发现跑冒滴漏或线损过高等问题，并能较好地判断出问题产生的位置，以便及时有效地解决。

　　一个建筑项目中，只要认真推敲，从原材料选材、节能设施的应用、设施设备的配置等多方面，均可实现优化，实现国家规范要求之外更好的节能效果。节能减排、绿色环保，不仅是造福子孙后代的百年大计，也是关系到物业服务企业后期运行维护成本的大事。因此，物业服务企业要通过前期介入，不断将自己在日常物业管理工作中积累的的经验教训优化运用到新项目的前期设计中，以实现“前期介入创造价值”的理念，并为企业后期的低成本运营奠定基础。