用智能化设施 降低大厦管理成本

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　　近些年来，随着科学技术的不断进步，越来越多的高档建筑智能化设备由传统的消防自动报警、视频监控等向建筑设备智能化监控系统发展，不仅对物业服务企业设施设备的管理水平、一线人员的技术能力提出新的要求，而且如何有效地利用这些智能化设施，如何使智能化设施和传统的人力管理做到有机结合，如何使得增加的智能化设施管理成本进一步降低是我们物业服务企业面临的新课题。特别是最近两年以来，随着国家逐年调升最低工资标准，员工工资、劳动保险费用、维修材料费用等刚性成本不断上涨，物业服务企业正面临着前所未有的生存压力。本文结合笔者所在的广州珠江物业酒店管理公司（以下简称“珠江管理”）在管的佛山环球国际广场项目的实际管理经验，就建筑设备智能化监控系统的运营谈谈个人看法，供同行参考。

　　项目设备智能化控制系统简介

　　环球大厦占地面积8150m2，总建筑面积近12万m2。大厦地下3层，地面以上52层，其中1-7层属于裙楼，是商场和餐饮等酒店配套设施；8-22层是写字楼；24-36层是高级公寓；38层以上是五星级酒店客房。建筑高度208m，大厦目前是所在城市的地标性建筑，是装修标准较高的综合大厦。

　　该大厦除了有常规的可视对讲、停车场管理系统、消防自动报警系统、视频监控、红外对射报警及门禁等安防控制系统外，还配置有功能齐全的建筑智能化控制系统，包括中央空调子系统、给排水子系统、变配电子系统、照明子系统、电梯子系统及自动抄表控制子系统等。

　　中央空调子系统包括冷冻主机BA监控系统和末端新风机，空气处理及及送排风机的自动控制。冷冻主机BA监控系统通过检测系统供、回水温度，实现自动加机减机；同时系统具有对各种运行参数监视和记忆的功能，值班人员在监控室可以随时查询机组运行参数和状态；末端设备控制子系统具有远程自动、手动开停机、空气质量检测和故障检测等功能。

　　给排水子系统包括供水泵主要运行参数的监视和故障检测功能；所有供水水箱和地下室集水井水位监视功能；具有对超高、超低水位的自动报警功能；热水系统具有主要设备热泵机组、循环水泵的运行参数监视和故障检测功能，供、回水温度的适时在线检测功能。

　　变配电子系统包括高低压变配电系统主要运行参数的监视、直流系统运行参数的监视、柴油发电机的主要运行参数实时监视、智能化系统UPS电源主要运行参数的监视及其故障检测功能。

　　照明子系统包括大厦室外路灯、景观照明、楼层公共照明的自动控制功能。

　　电梯子系统包括大厦所有垂直电梯的运行状况、轿厢位置、内外呼叫器的工作状态等实时监视功能。

　　自动抄表系统包括大厦水表、电表、空调能量表和盘管机高、中、低档运行时间实现远程自动抄表功能，特别值得一提的是中央空调末端盘管机通过时间型的计费控制模式，在实现了自动抄表功能的同时该系统还具有BA控制功能，实现远程自动控制功能；水表在远程自动抄表功能的基础上还具有远程控制关阀功能。

　　建设单位将以上所有子系统的后台控制平台统一设置在大厦视频监控中心。在公司接管后，考虑到大厦高低压配电房需专人24小时值班，视频监控中心值班人员以安全防范为主要目的，若设置一个岗位24小时值班监视这些智能化控制系统后台平台的话，势必会造成人力资源的浪费，因此公司通过技术改进在高低压房值班室设置了一个工作站，将涉及在线运行监视的中央空调子系统、给排水子系统及变配电子系统集中在该工作站，有变配电值班人员负责上述设备现场及系统的监视工作。

　　项目建筑智能化监控系统的管理模式

　　建筑智能化监控系统管理得当不仅可以减少人力资源，而且还可以有效地降低运行能耗。在实际工作中，珠江管理采取分级管理的模式实现系统的正常运行，具体如下：

　　一是在线运行设备的智能化监控系统由高低压配电房值班员负责日常管理。即中央空调冷冻主机BA监控系统、末端在线设备的巡视；变配电系统、直流系统、UPS系统、柴油发电机系统的巡视；给排水系统设备的巡视采取控制系统远程在线检测和现场巡视由两名电房值班员负责；垂直电梯运行情况和照明自动控制子系统由视频监控中心值班管理员负责实时监视。

　　二是照明控制系统、空调末端新风柜、空气处理机、送排风机、自动抄表及中央末端盘管机的计划任务由主管级以上人员负责设定和修改。

　　三是珠江管理委托建设时的施工单位对系统后台和主系统进行维护保养，日常的正常保养由珠江管理维修人员负责。

　　采取上述分级管理的模式后，各级管理人员各司其职，明确分工，特别是在线设备的管理分别由电房和视频监控中心值班人员监管，减少了岗位人员的编制。日常的基本维修养护由管理公司的维修技工按计划进行，减少了全部委托专业公司的费用，由于基本养护是按计划进行，管理公司也无须由此而增加岗位编制，系统后台和主系统委托专业公司维护保养后，对于系统的管理更专业，管理公司不需要设专门的专业主管工程师岗位，减少了岗位编制。

　　项目建筑智能化监控系统节约管理成本分析

　　按最初的设计思路，智能化监控系统的后台管理平台设置在视频监控中心，至少需要配置两人值班，珠江管理接管后在电房值班室建立了一个工作站，在线建筑智能化监控系统由值班人员监管，这样每班减少了1个人员岗位的编制，总体可以减少4名值班人员（不采用建筑智能化监控系统，中央空调系统需安排4名值班人员）；

　　空调末端设备自动控制系统、照明控制系统实现了上述设备的远程自动控制，可以减少至少1个人员的编制；

　　大厦近4000个水、电、空调表实现自动抄表系统功能后，可减少半个人员编制；

　　系统委托专业维保公司保养每年的费用约80000元，公司可减少1位专业工程师的编制；

　　综合以上，共可减少5.5名工程技工和1名专业工程师的编制，工程技工按目前3800元/月的用工成本计、专业工程师按9000元/月的用工成本计算，每年可节约的用工成本支出约358800元，扣除每年80000元的维护保养费，采用建筑智能化监控系统后该大厦每年可节约人工成本支出278800元，具有可观的经济效益。同时由于空调末端设备和公共照明实现自动控制后，每天按设定的模式自动开停，减少了人工开启时间延误误差带来的能耗增加，社会效益明显。

　　积极推进建筑智能化监控系统的普及应用

　　建筑智能化监控系统已逐步广泛应用于各类建筑物，这为物业服务企业带来了新的发展机遇。物业服务企业要充分利用这一契机，从早期介入开始，结合项目的管理模式，在设计施工阶段制定智能化监控系统的日后运行管理和各子系统功能模式的需求，以系统后台管理界面的选择以及系统平台的集中设置位置为切入点；以有利于物业服务企业减员增效、节能降耗、降低管理成本、提升管理水平为最终目标开展工作。相信通过物业服务企业的努力，建筑设备智能化监控技术将越来越普及，也将使物业服务企业降低管理成本。