对物业管理纠纷案件增多的成因分析

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　　随着我国社会经济的发展和城市化建设的进程加快，各地的城市规模不断扩大，城镇人口急剧增多，导致房地产行业持续过热，商品房在建面积逐年扩大，由此而产生的物业管理已成为社会新兴行业。物业服务作为一种现代房地产管理办法，以一种专业化、社会化和企业化的模式走进了千家万户。但是，因物业管理纠纷而引发的诉讼案件也在逐年上升。究其成因，主要有以下几个方面：

　　1、有些物管企业的不规范行为使该行业处于比较被动的局面。一些物业管理企业素质不高，缺乏现代物业管理技能，日常工作中不按合同、制度办事，工作方法简单，态度生硬，使一些本可以协商解决的问题引起矛盾激化。

　　2、业主认识存在盲区。随着人们法律知识的普及和法律意识的提高，业主的维权意识日益增强，但对自身的权利和义务缺乏正确的认识，不少业主既不知如何正确地行使权利，又缺乏公共责任意识，导致与物业公司摩擦不断，极易产生纠纷。

　　3、思想观念错位，缺乏有效沟通。业主和物业公司对双方之间的法律关系各有理解，一些物业合同“含糊其辞”，彼此间缺乏有效沟通，致使不少业主拒绝缴纳物业费，从而产生纠纷。而业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性之间存在不协调性，加大了业主与物业公司之间的协商难度。

　　4、现行物业管理的法律制度及配套文件不健全。如业主大会和业主委员会的法律地位设计上存在局限性，使业主大会的运作出现协调成本高、沟通过程难的缺陷。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。

　　5、房产开发商遗留的房屋质量问题。有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业公司之间产生矛盾。还有物管配套设施建设不完善；小区配套设施权属不明；维修问题等，这些都加大了物业公司的工作难度。有一部分房地产开发商在销售房屋时存在虚假宣传，盲目承诺等现象，业主入住后发现受骗，矛头直接指向物业公司，致使物业费用难以收取。

　　业主与物业公司关系处理的好坏，直接关系到小区业主的切身利益，也影响到社会的和谐与稳定。针对以上问题，笔者结合审判实践，建议采取以下对策：

　　1、健全物业管理法规，订立实施细则。现在的《物业管理条例》只订立了一些原则性、宽泛的条款，缺乏可操作性，已不适应物业服务这种高度专业化的行业发展需要，亟需订立一部具体细则，明确物业管理合同的法律性质和相关法律责任，界定双方的权利义务和行为规则，平衡各主体之间的利益，使物业管理纠纷案件真正能够有法可依、有章可循。

　　2、加大相关法律法规宣传，提高业主和物业公司的知法用法能力。加强对与物业管理密切相关的法律法规的宣传力度，向社区居民普及物业管理法律知识，使广大业主在享受物业服务的同时，要依法履行交纳物业费的义务。作为物业公司，应当守法经营，在收取物业费后，要严格履行合同约定的服务义务，努力为业主提供优质的物业服务。

　　3、提高物业管理水平，改善服务质量。物业公司要摆正自己位置，增强为业主服务意思和能力，强化对员工的培训管理和监督，提高物业从业人员素质，努力提高物业管理水平，使所提供的物业管理服务达到或超过物业合同约定，减少瑕疵，以此减少纠纷的发生，实现业主与物业管理企业的共赢。

　　4、加强物业公司、业主和业主委员会三方的沟通协商，妥善解决纷争。业主与物业公司是互相依赖、互相共存的关系，双方要本着平等平和的态度正确对待所产生的纠纷。物业公司要采取上门征求意见定期召集业主代表听取意见、建议，及时改进工作不足。业主委员会要充分行使审查监督权力，发生纷争时，在业主委员会或居委会等主持下，双方要进行对话、沟通，避免矛盾升级扩大。

　　5、积极推进物业纠纷诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制。将物业纠纷纳入巡回审判范围，法官主动到社区上门调解、就地办案，邀请居委会、街道、房管部门和对纠纷情况比较熟悉的居民多方共同参与调解。

　　物业管理纠纷案件，涉及到群众切身利益，法院应慎重判决，要考虑到案件的社会效果，多做工作，坚持民事诉讼的调解原则，多调少判，以取得案结事了的效果。