南京新旧物业交接存在问题分析

分享到:0

　　新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或者小区垃圾满地，甚至会发生暴力流血事件。《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区更难，而新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。

　　

　　新旧物业公司交接难主要体现在三点：

　　

　　1、相关设施移交难

　　

　　根据《物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业公司、新的物业公司、业委会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。

　　

　　2、物业资料移交难

　　

　　根据《条例》，建设单位应当向物业公司移交以下资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用等技术资料；（4）物业管理所必须的其他资料。要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业委会。

　　

　　虽然《条例》对交接内容有规定，但是比较笼统，不能充分地将日后新物业公司顺利开展公作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司，开发商不按规定向物业公司移交相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料。

　　

　　3、相关费用处理难

　　

　　（1）物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。

　　

　　（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就容易产生纠纷。

　　

　　（3）物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高，好一点的到90%，而很多维持在70%，一些老小区还不到40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。

　　

　　（4）其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展。

　　

　　新旧物业交接难的法律原因

　　

　　1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换物业公司的规定在《条例》中比较少，即第29条关于移交事项的规定;第39条关于物业合同终止应当移交的规定;第59条不移交有关事项的法律责任的规定。

　　

　　现有法律规定有以下几点尚需改进：(1)物业移交的时间不明确。 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。 (2)移交的内容、方式不明确。 《条例》第39条规定了物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和《条例》第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老物业已经使用过的设施、设备，维修资金如何交接，哪些属于物业管理所必需的资料，移交的内容该不该明确，不同的移交内容、移交的方式是否相同……这一系列问题《条例》都没有解决。 (3)不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。对不依法移交的，《条例》第59条只规定了不移交有关资料的，要限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处于1万元以上10万元以下罚款。实际上这一规定可操作性较差，一是“有关资料”操作中难以把握;二是“限制”、“逾期”均属不确定概念，违背了一般立法的精确性。三是从立法的本意看，应当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业服务有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚。 (4)移交后遗留问题的解决。物业可移交管理，但遗留问题如何解决，《条例》没有给出任何规定，对拖欠老物业的物业费谁来保障，老物业的先期投入怎么办，老物业管理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办，维修资金有“黑洞”怎么办等等这些问题，没有相应规定。

　　

　　2、政府对物业公司交接监管不力。

　　

　　目前，政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业公司交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目前的情况看，政府在物业公司交接中的作用尚不明显。我国法律关于物业交接的规定本身就少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。

　　

　　从深层次原因分析，造成物业交接难是由于我国目前物业管理制度构建上的缺陷——未形成以业主为中心的物业服务制度，从而造成物业公司定位的模糊，加之政府执法不严、物业公司法律意识淡薄等。

　　

　　针对物业新老公司交接，北京市建委相关负责人对新老物业承接验收的程序、交接内容等热点问题作出了相应的解释。

　　

　　问：谁能决定选聘物业？

　　

　　答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主大会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应当在组织承接验收活动前10个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街道办事处。

　　

　　问：选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗？

　　

　　答：无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期合同有1年也有两年、3年的，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可；不定期物业合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。

　　

　　问：新老物业公司承接验收如何操作？

　　

　　答：开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。

　　

　　问：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况，该如何处理？

　　

　　答：物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的，新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。

　　

　　问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？

　　

　　答：原物业公司应在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。开发商、业主或原物业公司不移交有关资料的，由区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对开发商、原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。