上海2月楼市成交量创最低水平

分享到:0

　　在一系列楼市调控政策的精准打击下，去年刚刚沐浴到冬日阳光的楼市遭遇“倒春寒”。昨日，多家房产机构统计数据显示，受到系列调控的影响，2月上海一手商品住宅的成交量仅17.2万平方米，创下了2004年5月有网上房地产数据以来的最低水平，仅相当于去年最高成交月份12月140万平方米的12%。而平均成交价格也从去年 12月25080元/平方米的高位，迅速回落到2月的20946元/平方米，跌幅达16.5%。

　　调控政策频出市场陷入急冻

　　1月份，借助房产税传言造成的恐慌，上海楼市出现淡季不淡，供不应求的局面。但是，伴随着各类调控政策在1月末2月初陆续由传言变为现实，加上春节假期的影响，市场行情遭到了彻底的逆转，2月成交量创纪录地跌破了20万平方米大关，而在四环五区中受影响最大的莫过于内环内区域，该区域2月商品住宅的成交量环比1月竟跌去了91%。

　　开发商的谨慎推盘更是影响了一些刚性需求的释放。房产信息集团发布的最新报告显示，2月虽有12个项目审请了新建房屋预售许可证，可上市房源量达37.25万平方米，与近几年的春节同期相比，处在偏高水平。但是春节前后一系列的调控政策限购了大量购房人的资格和大幅提高了购房持有成本，使得原先售楼处积累的有效买家大量流失。最终实际开盘的项目仅5个，实际只推出了9.53万平方米的房源，其中除了圣鑫苑、万科泓锦园和月末获取预售证的金鼎香樟苑，其他获取预售证的楼盘皆为别墅项目或中高端公寓项目，难以拉动全市成交量。

　　在调控政策与淡季效应夹击下，上海一手商品住宅的成交量从去年12月的140万平方米的火热行情中，迅速下滑到2月份的17.2万平方米，仅相当于高峰期成交量的一成，意味着楼市一下子从过热转入了冰点。

　　限购令重创高端楼盘

　　“国八条”中杀伤力最大的莫过于限购令，而受限购令锋芒伤害最深的莫过于高端楼盘市场。

　　来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2011年2月全市每平方米4万元以上的高端楼盘仅仅成交57套，成为了自2009年3月以来成交量最小的月份。在去年末今年初掀起的一波豪宅热，就此被彻底浇灭。别墅项目由于总价较高，也受到很大冲击，在2月仅仅售出105套，创造了2006年以来的最低纪录。

　　中房信分析师薛建雄向物业服务网指出，受市场冷冻，豪宅成交大幅下滑所至，上海一手商品住宅的平均成交价格从去年12月25080元/平方米的高位，迅速回落到2月的20946元/平方米，跌幅达16.5%。

　　“去年12月均价5万元以上的豪宅成交了372套57.29亿元，而2月份均价5万元以上的豪宅仅成交了32套共计5.41亿元。这说明由于调控导致购房的难度和成本大增，使得大量投资者退出了楼市。 ”薛建雄如是说。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍也赞成这一观点。他向物业服务网表示，严厉版的限购令和房产税出台之后，投资性购房基本消失，改善性群体中也有2套以上的改善需求被抑制，保守估计直接被政策剔除掉的客群应该占到2-3成。

　　降价有待时日

　　虽然全市均价出现了一轮跌幅，但主要原因还是高端楼盘的滞销。业内人士指出，目前极其稀少的成交量主要是前期一些购买合同在网上房地产交易上的体现和极少数刚需买家被少数低价和实惠型楼盘的价格吸引才入市。从近期的市场表现来看，只有少数像绿地和万科这样的大开发商加大了折扣促销力度，这给购房者带来的实惠还只有3%左右，大部分项目价格没有出现大的波动。“不过，为了能把更多的刚性买家吸引进售楼处，相信接下来会有更多的开发商以低价开盘和推房源或加大在售房源的折扣优惠力度。 ”薛建雄预测道。

　　在他看来，多数豪宅由于没于刚性需求的支撑，较小幅度的降价并不能吸引买家入场，而一旦降价幅度加大不但自身经济损失严重也会得罪前期业主，所以多数豪宅仍会以捂盘待价为主；只有极少有刚性需求的市中心豪宅，在小幅促销后能够获得一定的成交业绩。但是，一季度是开发商奠定全年业绩的基础，金三银四也是传统的热销季节，所以3月份的推盘量会较大，那么巨大的竞争压力将会导致房价短期的过度下跌，可能个别楼盘的实际降幅会达到20%左右，此类楼盘将是刚性买家入市的最好选择。

　　但是楼市出现整体下探的还有待时日。宋会雍就指出，2010年底，随着房价再度上扬，各地地王频出，调控压力已非常明显。多数开发企业都做好了收缩过节的准备，而且“抢跑”意图明显，这些因素导致了近期的交易缺少了供应的推动。

　　但是楼市出现整体下探还有待时日。宋会雍指出，2010年底，随着房价再度上扬，各地地王频出，调控压力已非常明显。多数开发企业都做好了收缩过节的准备，而且“抢跑”意图明显，这些因素导致了近期的交易缺少了供应的推动。上海易居研究院综合研究部部长杨红旭也坦言，只有上海一手房可售量超过800万平方米，才会出现大范围、实性质降价促销，而一手住宅近半年一直在620万平方米左右水平，可见供应偏紧，今年将是补库存阶段。(物业服务网 张骏斓)