独家:北京豪宅热销神话落幕 或迎半年清淡期

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　　严厉的限购打乱了北京大部分开发商的开盘预期，北京住宅高端领域亦是如此。据地产网调查，部分预计在3月推盘的豪宅项目纷纷延迟入市，其主要原因是尚未确定报价。

　　实际上，在新“国八条”出台后，部分开发商就已感受到新一轮调控的力量，而北京15条细则落地后，升级版的限购令顿时让大家观望、重新审视这个环境。多位业内人士接受地产网采时间表达了类似的观点。

　　专家预测，北京高端住宅将会持续低迷一段时间，开发商需要消化，市场价格也面临调整，以合理的价格入市将是推盘首要考虑的因素。

　　延迟推盘各有“说辞”

　　地产网综合部分机构统计数据发现，原本于3月份推盘的高端住宅项目有凌云名苑、太阳星城、波庞宫（远洋万和城、中海紫御公馆、长楹天街、懿品府别墅、波特兰花园等。

　　不过，在本网电话咨询后却发现，除中海紫御公馆外，其余楼盘都未确定具体开盘日期和售价，该项目将于3月12日开盘推出新一批房源，均价40000元/平米。但值得一提的是，中海紫御公馆项目原本计划2月20日开盘，项目方称网签系统暂停才导致了推迟。

　　本网也了解到，誉天下项目原本计划于3-4月份推盘，如今已推迟到6-7月份。项目售楼员解释称“样板间尚未装修完毕、项目销售优惠方案尚未最终确定”。但对方也表示，“项目已获预售条件，但现在想买也可以，只能按目前的价格，不能享受优惠，建议再等等。”

　　凌云名苑售楼员则表示，从未在网上公布过开盘时间，对于3月开盘销售的说法，该人士表示时间不确定，价格也待定。

　　

　　定价难是主因

　　对于推迟开盘，各项目是自有说辞。但新国八条以及北京15条细则或更是主要原因。北京细则明文规定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。

　　而实际上，北京不少高端住宅都存在着定价过高的现象，如今再次推盘都遭遇定价难的问题，如此一来，也打乱了推盘的计划。在这些楼盘中，大部分为老盘新推项目，只有长楹天街为新盘。

　　业内人士分析，定价难问题应分类来看，纯新盘难在如何定价才能保持其开盘畅销；而老项目后期更要照顾业主心理，又得保证卖得动，其定价则是难上加难。

　　上述人士以远洋万和城(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)举例分析说，三期波庞宫C1号楼盘由于均价未定导致开盘时间迟未公布。项目去年底新推的C2号楼的售价为43000-48000元/平米，但这个项目的平均楼面价为5632元/O ，属于北京新政所说的高价盘范畴，如今定价过高或成“出头鸟”，定价低了老业主肯定不答应。

　　亚豪机构副总经理高姗分析表示，受限购导致客户量的缩水影响，开发商都需要对原计划购买本项目的准客户的购房条件和意愿进行重新调查和筛选，了解客户受政策的影响程度，重新调研客户的购房计划、心理价位，才能确定最终的合理价位。

　　“报价难折射出开发商预期的摇摆，北京15条出台后，大多数的企业尚处在临时变阵的状态，并将主要精力放在制定相应的营销策略上，在这个关键时节，谨慎定价是第一要务，决定着项目的品牌形象、客户群以及最终的销售结果。”她表示。

　　豪宅热销神话落幕？

　　相比普通住宅，北京豪宅别墅市场在去年底曾出现销量节节攀升的疯狂局面，房产信息集团、地产网统计的数据显示，北京在售单价4万元以上商品住宅在去年11月、12月和今年1月分别成交370套、543套和728套，累计达到1641套，超过了去年4月调控后5月份至10月份的销售套数总和，不过新“国八条”和北京15条出台后的2月份，其成交量则迅速下滑到198套，环比1月降幅达73%。

　　北京别墅市场也遭遇同样状况，据搜房网统计显示，今年2月北京别墅市场总体成交119套，较1月减少了138套，环比下跌53.7%，同比下降26.54%；总成交面积为4.4万平方米，环比下跌48%，同比下降28%。

　　一位地产分析师告诉地产网，2月赶上了春节，本身就是淡季，原本新推项目不多所致；加上新政的相继出台，这对高端市场的影响就更大，新盘入市迟迟未定，也将在很大程度上影响市场交易量。

　　阳光100(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)常务副总裁范小冲告诉地产网，北京实行更严厉“限购令”之后，部分有资格的包括刚性需求和改善型需求的购买群体被排斥在外，而豪宅的买家大多数是二次以上置业, 购买人群也减少不少。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，高端住宅市场本身投资性买家较多，成交量还会继续下滑，大概会持续3-6个月左右，开发商还要逐步观察市场大势的走向，之后或将会慢慢反弹。

　　未来价格争议

　　阳光100(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)常务副总裁范小冲则表示，由于调控因素缠绕，定价疑惑是暂时现象，简单地去降价未必达到应有的市场效果，不过豪宅市场将逐步走向理性。

　　而就新政有关对高价楼盘进行土地增值税的清算，李文杰则表示，这对老项目后期的定价、销售影响比较大，而市场的新盘还处于待销售状态，未来高端市场上老盘的压力要大于新盘，其价格调整也在所难免。

　　而从昔日地王“广渠路15号地(专题 新闻 论坛)块”便可看见一些端倪，如今定名为“金茂府”的这个项目均价定在45000元/平米，预计在4月开盘。而去年底曾有业内人士预言该项目能卖到6、7万元/平米，而包括李文杰等多位业内人士表示该项目如今卖到这个价格也仍会有市场，毕竟在东四环内属于稀缺产品。物业服务网了解到，其对面的万科蓝山在售均价为均价41800元/平米。

　　万科集团副总裁毛大庆也表示，京15条出台使市场再次步入观望期，新开盘项目将会以一个相对比较合理的价格入市，老盘浮动空间不大。

　　(PM86.COM：何明)