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长沙限购后如何置业 首置和改善应“抓大放小”

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热度9票  浏览149次 【共0条评论】【我要评论 时间:2012年9月19日 17:11

   编者按:或许,长沙限购令与许多预期不谋而合。有些“温柔”的长沙限购令可能算不上“雷霆”出击,但在全国一盘棋的第三轮宏观调控“风声鹤唳”背景下,特别是开发贷收紧、二套房首付提高、购房契税上调、房产税等政策的影响下,过于“乐观”或许仍然是想当然的事情。即使限购令是小雨,但请不要忘记,还有冰雹在下。

  焦虑,等待已久的限购令终于来了。“早晚要出,不如早点,这样也好准备下一步的对策。”昨日,芙蓉南路友谊路口的一家售楼部经理说,限购令出台后,市民购房计划将会作出调整,置业面临新的抉择。在限购令甫出,影响尚未明确显现的相对平静期,置业者又将如何调整自己的购房计划呢?

  首置和改善:“抓大放小”、看准时机

  “我们打算在年底结婚前买套房子。”在一家婚庆公司工作了近三年的黄林打算尽快出手买套婚房,因为经济条件有限,他和女友打算先买个90O左右的,等以后手头宽裕了再换大的。可限购令的出台,改变了他们的购房计划。黄林算了一笔账:如果现在买一套120O的房子,价格为6000元/平方米,那么总价就是72万元,因为是首次购房,首付款是21.6万元;如果是90O的小户型,几年后等他们想换房时,假设当时的房价为8000元/平方米,那么总价是96万元,而首付六成,就要57.6万元,相差30多万元。而且限购令后小户型的价格普遍较高,不如咬咬牙,一步到位的好。

  当然,黄林的案例仅仅是个案,具体到个人则需要根据自身情况而定,选取最适合自己的面积和户型,不要盲目置业。专家建议,首次置业者,选房时在考虑到生活舒适性,房子实用性等需求因素以外,还需考虑房子周边地段未来的升值潜力,使房产保值增值。针对刚性需求的购房者,选房时也要根据自身的经济偿还能力来购买,不要让沉重的还款压力,影响到日后居住的生活质量。

  “限购令”下,市场又将发生哪些变化?物业服务网此前曾在北京、青岛当地售楼处发现,售楼员对于前来看房的客人,不再急于介绍自身项目的特点,而是会先询问“您是本地户口吗?”“你有几套房了?”等问题。长沙步入限购时代后,上述景象或许也会出现。

  那么,改善型需求购房者现在是否适合出手?业内人士表示,仍应根据自身条件决定,可以多关注意向楼盘的各种促销活动,看准时机,及时出手。其次,在选房过程中同样还是要先选择好地段,然后再根据自己的需要选择适合的户型。

  投资:风险加大,买卖需谨慎

  限购令后,投资房产是否还划算呢?物业服务网算了一笔账:假使现在在长沙南二环附近购买一套100平方米、6000元/O的商品房,税费忽略不计,大约需要60万元。如果采用按揭的方式,按照首付三成18万元,贷款42万,以6.6%的基准利率贷款20年,采用等额本息方法计算,则利息总额为33.75万元,如果5年后房屋成功转手,只算5年时间的还款额约为18.94万元,其中利息约为12.94万元,占房价的21.56%。粗略估算,持有成本约占房价的23%左右。如果央行再次加息,则持有成本会更高。

  这就意味着,对于投资者而言,如果5年后需要换房或者转手房屋,房价需要至少上涨23%才能覆盖其间所产生的费用成本。但是,如果同样是60万元,即使存银行,按照5年定期计算,年利率为5%,5年的收益率为25%。如果购房者全部是自有资金,那么5年当中,如果房价不能有25%的涨幅,那么这笔投资与储蓄比显然就不划算。再考虑房屋交易的相关税费,房价涨幅至少应该在27%以上才划得来。

  一位资深房产经纪人表示,现在的市场条件,限购、限贷又加息,成本加大,再投资购买住宅,风险未免太高了。短期内,住宅价格相对处于高位区间,以投资为目的的购房者,如果手中持有多套住房,现在可以考虑卖房获利出局了。

  限制投资性购房也好,限制多套购房也好,最终的目的是要控制住房价。业内人士表示,长沙人买不起房的原因在于,收入差距过大,对于一些中低收入家庭而言,一个月的收入还买不到一个平方米。对于这样的家庭,买房自然成为沉重的包袱。

  (PM86.COM:赵书生)

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