北京楼市新政满月 客户骤减开发商资金趋紧

分享到:0

　　春节后，一系列调控政策让楼市再一次陷入了观望，政府调控的决心已经不言而喻，调控的力度也是前所未有，原本该进入旺季的楼市回到寒冬。

　　北京联达四方投资管理有限公司总裁杨少锋介绍，目前出台限购令细则的城市成交量基本都出现了大幅度下跌，部分城市在50%以上，购房者的观望情绪也愈演愈烈。在企业资金链方面，找渠道融资的开发商也突然增多，有项目转让想法的开发商也多了起来。

　　客源流失则是开发商当前面临的最大问题，无论是高端项目还是普通住宅，或多或少都出现了客源流失。

　　北京城建三房地产开发有限公司总经理徐天薇告诉本刊，据她了解，客源流失是目前行业普遍遇到的问题，但盘不同、区域不同，所受影响也不同，以外地购买人群为主的远郊小公寓客源流失最为严重。位于大兴的艺苑桐城也同样遇到了类似的问题，北京艺苑房地产开发有限公司策划经理彭小惠感慨，由于限购条件太多，现在购房者已经无法随心所欲地买房，他们项目年轻的购房者越来越少。

　　高端项目客源也受到了很大影响，北京百顺达房地产开发有限公司总经理陈雪梅表示，他们目前销售的产品定位是高端豪宅，政策对项目销售主要影响是对购买资格的限制，但正月刚过，部分客户还在国外，流失率现在还不好确定。

　　市 场

　　限购、限贷、清查土地增值税……严厉的“京十五条”已出台近一个月，逆势涨价、降价促销、中介关门、各种代理出现……调控究竟为房地产及相关企业和项目带来了哪些影响？他们选择怎样应对？对于国家大力支持中小户型商品房及保障房的建设他们又是怎样看的？为此本刊特采访了相关行业的代表，第一时间了解调控大局下，业内人士的真实感受。

　　与新政刚出时不同，面对目前的市场局面，很多开发商开始有所动作。“以价换量”的苗头出现，杨少锋透露，市场上很多项目已经出现了明折暗扣，老项目对前期业主有所顾忌，不敢直接降价，但以不同的方式做出优惠，而新项目则大多重新考虑入市价格。他认为，房地产已经进入了“有限市场化阶段”，开发商必须清楚地认识到，游戏规则已经改变，此次调控的背景、出发点与以往都有很大不同，以往调控的经验对于当前的市场形势已经不适用了，开发商必须重新审视自己的战略和方针。

　　“资格问题我们没办法解决，目前能做的就只是在价格上尽量给一些优惠”。作为普通住宅的代表，彭小惠无奈地说。徐天薇则针对改善需求谈道，改善型需求也是刚需的重要组成部分，对于他们所需的产品，开发商主要关注的应该是品质，而不是价格。而高端住宅的开发商代表陈雪梅表示，目前对于政策，他们能做的就只有等待，但客户变少了，市场竞争就会更加激烈，他们会更加注重产品品质，完善每个细节，提高居住舒适度，让客户更加满意。

　　成交量、客户骤减 资金趋于紧张

　　一系列的调控政策给房地产及相关企业带来了不小的压力，经营业绩也深受影响，但在谈到对于调控政策支持中小户型商品房建设和大力发展保障房这一点上，大多数开发商还是表示支持。复地投资集团执行总裁张春华认为，当前对房地产市场需求最大的是社会的工薪阶层，限制投资客买房，满足工薪阶层的需求，这是十分正确的，而工薪阶层最适合的就是中小户型，政策调控就应该主要瞄准这部分产品，但是对于大户型应该采取市场化的对待方式。

　　房龙网CEO肖勇对此也有他的观点，在一系列政策的调控下，增加供给也是不能忽视的问题，增加土地供应量、适当提高部分土地容积率、推广紧凑型户型，可借鉴香港的经验，做高密度住宅，把公共空间做好做大，大力发展轨道交通，来满足更多的刚性需求。作为商业地产的代表，温锋同样对这个政策十分认可，“中小户型商品房能够解决市场需求，是房地产产品的重要组成部分，有大有小，有投资有保障，市场才能保持多样性。”

　　应继续增加供给

　　成交量、客户骤减 资金趋于紧张

　　非住宅地产迎来机遇

　　四面楚歌之下，还是有部分企业依然可以笑傲江湖，尤其是一些非住宅领域的开发商，迎来了难得的发展机会。

　　“调控对我们的影响并不大，作为一家国企，我们很早就已经开始在保障房领域有所部署，而且金泰正在朝城市运营商的定位发展，调控对于我们这种多元化开发结构的公司也是一个机会”，金泰地产品牌总监刘葳说。

　　针对住宅市场的调控对于主营商业地产的SOHO更是利好，SOHO有限公司销售总监温锋介绍，调控政策出台以来公司项目每天都有成交，成交量算是稳中有升。

　　深挖客户需求

　　因为新政出台时间并不长，市场的发展轨迹还不是很清晰，很多开发商选择“以不变应万变”，中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺告诉本刊，中体奥林匹克花园所剩房源已经不多，就没有推出什么应对措施，但他们也在紧密观望其他项目的动向。对于开发商当前应该做些什么，他觉得，开发商应该在研究产品前期定位上下更多的工夫。有一些购房者可能就会倾向两步并作一步的置业方向。开发商在户型设计上，要把功能放在第一位，解决居住需求。比如，100平方米能做成两居室也能做成三居室，那还是做成三居室。

　　对于该政策，刘葳的看法是，作为阶段性的政策，当前的限购是很有必要的，从政策的方向我们也可以看出，政府要做的是引导合理的住房需求，努力实现居者有其屋，这对于当前是非常有意义的。“从政府要开发3600万套住房，可以看出政府是下大决心解决人民的居住需求。现在，房地产的属性已经发生了变化，不再仅仅是投资产品，而是具有公共属性的特殊产品。社会对房地产企业有很多期望和心愿，我们也都能从各种渠道了解感受到，作为开发商，我们至少可以做到不捂盘、不抬价、不隐瞒，以德为邻，以德为友。”陈顺代表中体奥园也作出了这样的承诺。(门庭婷