上海八大高价地项目今年亮相

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　　上海地产界疯狂的2009年“高产”了很多的地王，单价地王、总价地王、区域地王……纪录被不断刷新，人们的神经一再被触动。2年过去了，这些2009年，甚至2005年的地王们无论愿不愿意都必须面临着在“限购”的大背景下卖贵房子，本期《新民楼市》特选了将会在今年入市的8个地王项目，它们又是以何种姿态出现在我们眼前呢？

　　多！

　　牛市地王成群

　　熊市楼王扎堆

　　回顾2009年 土地市场，往事还历历在目。各路地产商情绪亢奋， “地王”身影频频闪现，最高总价、最高单价、最大面积……种种词汇刺激耳膜。住宅市场呈现火爆景象，很大程度刺激开发商拿地热情同时，催生土地市场频频出现“地王”迹象。

　　2009年7月，金地以30.48亿，溢价222%从79家地产同行中杀出一条血路，高调拿下上海首幅取消“90/70”限制的青浦赵巷镇特色居住区10号地。8月27日，华润置地以总地价35.22亿元的价格把嘉定南翔A07、08号，A02、A09、A10号2幅地块收入囊中，打破赵巷地王在此前创造的记录，成为当天最大赢家。紧接着，9月30日，上海企业头号代表绿地集团又以72.45亿夺龙华路地块，抢了20天中海在长风获得的“地王”称号。即便是在2009年年末的最后3周，上海土地争夺战也不消停，反而愈演愈烈。先是绿城以16.611亿元的价格竞得玉兰花园的前身-唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块。这一报价接近土地起始价格34706万元的5倍，而19040元/平方米的楼板价也高出当时在售商品房均价近30%。13天后，中建又在万众瞩目的新江湾拿了一块当时单价地王。

　　转眼间，高价竞得的项目将在今年全面上市，地王扎堆上市面临的将是政策越来越紧的调控以及高端市场的激烈竞争，而被业内公认的"面粉比面包贵"所引发的争议将在今年突出显现。

　　根据《新民楼市》初步统计，在今年将上市的2005-2009年8个地王项目中，09地王共有7个，最新近况是，绿地中心将在本周末正式开门迎客，而4月开始，备受关注的绿城唐镇的绿城玉兰花园抢先入市，而金地佘山天境和华润南翔的中央公园将最快在5-6月亮相。而其他地王大多会在下半年甚至年底推向市场。

　　对此，新聚仁机构品牌部总经理沙立松认为，今年在需求被大幅遏制的情况下，成交量的巨额萎缩已成必然，2009年大量的地王项目今年入市，无论从成本、产品还是市场的角度都将势必造成今年的楼王扎堆现象。在今年的市场环境下，这些楼王项目应对策略基本有两种：以金地为代表的一些大型开发企业将会选择先发制人，凭借资本优势在高端市场发动全面的媒体推广战，抢夺为数不多的市场需求。而对于大多数中小企业而言，因为推广预算的不足，大多会选择放慢开发节奏，延迟或推后开盘，选择暂时观望，将希望寄托在下半年市场需求的反弹上，所以真正的楼王扎堆或将在下半年出现。

　　稳！

　　审时度势

　　地王头衔并非免死牌

　　毫无疑问，在众多地王中，越早在新江湾拿地就越早成为大赢家。从2005年1月，合生当时拿下的C1地块，楼板价只有5617元/平方米，而当2009年12月23日，新江湾城C6地块正式开拍，最终被中建地产以37.2亿元价格摘得，折合楼板价32484元/平方米。

　　9平方公里内诞生6块地王，使新江湾城成了地王集中营。不过4年地价翻6倍的神话目前并不能复制到其他地王板块。根据汉宇地产的数据显示：绿城拿的唐镇地块楼板价至今依旧是当地标杆，即便是仁恒地产在2010年9月份以16102元/平方米的楼板价拍得一宗地块，两者具有相似性，但价格却出现15%跌幅空间。而仁恒在森兰的连下4幅土地，至今依旧面粉贵过面包，只有中海运气较好，2010年9月30日，由雅戈尔置业控股拿下的长风8号东地块，其楼面地价达到26000元/平方米，远超过了中海拿下“长风70亿地王”时创下的22409元/平方米的纪录。

　　针对上述情况，方方地产研究分析师余大元并不持悲观态度，“地王的楼板价势必在一段时间内难以追随，但也从另外一个方面也反映出这些拿地的大企业他们对后市的乐观，依旧持有很好的前景预期。”余大元认为：能产生地王的区域势必有其不同其他区域的优势所在，但凡钱多的实力开发商都会在招拍挂之前对该地块进行详细的研究，不过基于每个片区所推土地不同的具体情况，上海并不会诞生多个“新江湾”，但也不止一个“新江湾”。

　　闯！

　　理性战略布局

　　深挖地王潜质

　　当年胜利者的微笑还浮现眼前，谁能想到1年后，或者2年后楼市气温急转直下？其实简单地说开发商当初拿地不理性，并不贴切。

　　“我们不想创造地王，只想解决员工和公司的生存问题。”去年，笔者采访绿城上海总经理夏松华，其过于诚实的回答反而让在座的媒体相当的诧异。与之相关的背景是，这块规划起点较高的黄金宝地也是当年上海所有土地中参与竞标开发商最多的一幅，而两年多没拿地的上海绿城在面对着同样“饥饿难耐”的同行们也只能放手一搏，志在必得。

　　类似的情况也出现在华润，已三年未在上海土地市场有所建树的华润置地，当时手中也只有 “外滩九里”一个项目。

　　手上没项目急，手上有项目也急，“仁恒不是个螺蛳壳里做道场的高手，要打造一个真正的高档国际社区，之前拿的16万方土地真的不够发挥。因此，昨天拿地，我们志在必得。”在2009年拿地的第二天，上海仁恒首度举行媒体见面会，公司副总经理姚伟示透露：新斩获的土地将与已具雏形的A1-1、A1-2地块规划做整体调整。

　　“对于所谓‘地王’，应当以市场的眼光来评价其真实价值，不能仅从土地成交金额进行单线条的分析。”DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏谈到：地王的产生，更多的是代表了开发企业结合自身开发实力的对于区域房地产市场前景的预测，事实上，随着房地产市场的发展和成熟，开发企业对于土地市场的态度可以用两个关键词来形容：理性和战略布局。“大家都说唐镇的地很贵，但如果仔细分析这一地块可以发现，该项目所处的浦东唐镇东方国际社区内，座落着多个高端别墅项目，如白金瀚宫、圣马力诺等，同时轨道交通2号线延伸段的通车，亦将极大的改善这一区域的交通状况，事实上，时隔一年之后的2010年，唐镇板块的一线公寓项目平均成交价格已在2万元/平方米以上，较2009年上升幅度近100%，有力的证明了该板块的市场潜力。”伍惠敏如是说。

　　(PM86.COM：房蓉)