北京新楼盘抢跑 中小户型担当主角

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　　3月首周，新盘开始“抢跑”。

　　度过了2月传统销售淡季和新政第一时间的消化期，3月首周，北京楼市迎来了新年首个供应小高峰，6个住宅项目以及1个商住项目开盘入市。7个楼盘，中小户型产品约占九成。物业服务网探访现场了解到，在严厉的第三轮新政落地后，楼市显现出分化的总体趋势。高端产品受到影响，而总价低的小户型产品抢手，商住楼快销。站在2011年的起跑线上，迈出怎样的步伐跑赢调控后的大市是开发商思考的问题，调整产品户型，调整推盘产品次序，真正意义上的降价促销已现市场。

　　小户型受刚需族青睐

　　上周末，开盘入市的7个项目都为品牌开发商的品牌产品，这些“探市”的产品结构分布齐全，中海9号公馆以及龙湖长楹天街属于中高端改善性产品，而万科中粮长阳半岛、首创芭蕾雨、大兴顺驰领海、远洋一方为小户型刚需盘，万科中粮紫苑为商住LOFT产品。

　　在“京版15条”细则落地后，政策效果明显显现，“更小更畅销”的趋势出现。从去年开始，连续5次开盘的万科中粮长阳半岛在此次的第6次开盘中，终结了“日光盘”纪录。当日推出的118套房源中，认购75套，认购率仅为63%。据物业服务网了解，由于此次长阳半岛的户型120平米三居占比较大，以精装房18500元/平米的销售均价计算，总价约为220万，超过80平米左右的小户型总价100万，使得很多囊中羞涩的刚需族望而却步，销售速率下降。

　　而同日，也位于房山长阳附近的首创芭蕾雨开盘，同样吸引了大量刚需族出手。项目推出339套房源，认购了296套，认购率达到87%，其主要户型为80平米的紧凑小两居。按照其毛坯房15200元/平米的销售均价，总价在120万左右。

　　“真降”盘已现市场

　　另一种在市场快销的产品则是推行大折扣的楼盘。位于朝阳管庄的远洋一方，截至上周日中午，也就是其开盘第三天，300多套房源消化掉近170套。而其主要赢得客户的卖点是真正意义上的降价促销。据物业服务网了解，根据远洋一方给出的全款8.3折、贷款8.4折的优惠，去年开盘25000元/平米的均价降至21000元/平米。

　　除此之外，商住楼由于不受到限购政策影响，延续了第三轮调控后快速销售的局面。周日开盘的万科中粮紫苑商住楼，售楼处聚集了一定的人气，300多套房源消化较同日开盘的长阳半岛项目快。

　　作为此次入市中的中高端产品，朝阳常营的龙湖长楹天街推出的是140-190平米的三居，由于区位以及产品品质较好，使得很多限购后要“一次性到位”的改善性客户把有限的购买力释放到这里。

　　房企出招吸引“房票”

　　严厉限购政策3月在市场落地后，市场购买力被过滤，房源不缺，“房票”稀缺。近日在业内，具备购房资格、购房意愿和支付能力的人群被称为持有“房票”的潜在买家。面对有限的“房票”，不再观望的开发商都拿出了自己的应对策略，出手“抢客”。

　　据物业服务网了解，万科中粮长阳半岛此次推118套房源，前期排号约1000组，但是经过购买资格筛选后，20%的客户被过滤。“现在卖房子，主要是抢第一波，卖得动就卖，卖不动的后面就慢了”，万科北京公司营销总监肖劲表示，由于限购政策出台，符合条件的购买力一般都在开盘首轮购房中释放了，往后的产品销售由于政策限制消化会很慢。据物业服务网了解，长阳半岛上周日开盘后，第二日认购仅1套。

　　芭蕾雨相关负责人表示，调控市场下，刚性需求仍然强劲，所以公司采取了差异化的竞争策略，调整了产品结构，此次推出的339套房源中，70%都是80平米的小两居，总价低，紧贴刚性需求。

　　据物业服务网了解，目前也有开发商在试探市场，考虑改变推盘次序。比如在有住宅产品和商住产品以及商铺的同时，先推非限购产品，回笼资金。

　　面对政策以及开发商推盘策略的应变，市场上有限的购买力大多数归于刚需，物业服务网在楼盘现场发现，不少购房人面对降价的房子依旧一问三询，还现场走访工地，出手理性。

　　中粮万科长阳半岛

　　日光盘不再“日光” 实地探访 　

　　3月6日，万科长阳半岛第六次开盘，受新政影响，这个前五次开盘都“日光”的楼盘，这次不再继续“日光”神话。 　

　　大户型产品遇冷 　

　　据悉，中粮万科长阳半岛本次第6期紫云庭开盘，共推出118套房源，销售单价为18500元/平方米。由于推盘数量不多，开发商将开盘现场由以前的香格里拉酒店，挪到了长阳的售楼处。 　

　　物业服务网在开盘当日现场看到，仍有不少购房人，但是比此前7000人抢800套房的热闹局面冷清了许多，购房者在现场多了思考的时间。由于此次户型产品较以前稍大，在认购表上可见，85平米两居的户型基本售罄，而135平米三居的改善性产品由于受到限购政策影响，剩余较多。 　一对开盘当天赶来看房的年轻人告诉物业服务网，他们想要买两居的户型，但是只剩下一层、二层和顶层的了，其余的都是大户型，根本没有合适的房源，也并不急于出手，反正长阳半岛后面还有很多期要推。 　

　　开盘首日认购63% 　

　　据万科长阳半岛相关负责人表示，项目开盘当日认购75套，认购率为63%，与前五次开盘“日光”的业绩形成鲜明对比。 　据了解，与前五次开盘主打小户型不同的是，此次长阳半岛开的“紫云庭”，有一多半为135平米的三居改善性产品，户型偏大，总价也偏高。

　　万科相关负责人表示，新政出台后，1039组排号客户筛选掉30%，主要是由于限购政策出台后不具备购买资格。公司对新政后的市场表现有心理预期，60%的当日销售量还是达到了公司的内部要求。龙湖长楹天街 开盘当日优惠1000元/平米 “今天选房还可以每平米享受1000元的优惠。”

　　3月6日，位于朝阳北路常营区域的龙湖长楹天街项目开盘。物业服务网来到售楼处时，听到售楼员正在向看房人介绍，除根据不同付款方式可享受相应折扣外，当天买房还能再享受每平米千元的优惠。 　

　　改善型买家“撑场”

　　　据了解，此次是龙湖长楹天街首次开盘，推出一栋住宅楼。户型为140平方米的三居和190平方米的四居，总共200多套房，均价30000元/平米。走进售楼处，并没有去年热门楼盘人山人海的感觉。在一层的等候区，物业服务网看到近10位买房人正在等候选房。而在沙盘周围，还有多组初次看房人或者“回头客”在了解项目情况。

　　“现在买了一套，第二套不知道什么时候才能再买。”在等候选房区，买房人陈先生告诉物业服务网，自己现在在东三环拥有一套面积较小的房子，一直想改善一下。而在限购令出台后，只能再买一套房子，因此格外珍惜这次买房机会，朝阳北路、东四环看了好几套房子，“长楹天街都来了好几趟。”几次探访，综合比较，陈先生说长楹天街整体规划较好、包括大型商业等配套齐全，加上紧邻地铁线，最终选中了这个项目。

　　配套优势颇显吸引力 　

　　据现场售楼员介绍，长楹天街属于地铁上盖物业，与地铁实现无缝连接；加上位于定福庄传媒产业带板块，项目规划设计移植龙湖知名作品唐宁ONE，定位于46万平米的超大城市生活体，配套包括开发商自持的27万平米商业街，将建有IMAX影院、真冰溜冰场等。因此吸引了不少买房人。

　　但在现场，也有部分看房人心里比较犹豫。看房人胡女士告诉物业服务网，从去年开始房地产市场政策频出，虽然北京没出现大面积的降价，但今年又有更严厉的限购令出台，自己很担心未来房价走势。胡女士表示，虽然长楹天街是首次开盘，价格不一定会降，但是如果等等看，或许有别的楼盘降价，就可以考虑一下。

　　远洋一方 小户型产品率先售罄 　

　　3月6日，物业服务网来到位于朝阳管庄地铁南的远洋一方售楼处，当天是远洋一方开盘的第三天，据开发商介绍，截至当日300套房源消化过半。 　

　　价格打折优惠近两成 　

　　物业服务网到售楼处发现，售楼大厅和样板间都有不少客户，售楼员都在忙碌。据了解，项目上周五正式开盘，推3栋楼300套房源。户型为80平米两居和90平米小三居，兼有60平米一居和120平米的三居等产品。 　截至周日，300套房源已经认购差不多约170套，消化过半。 　销售人员表示，卖得较好是因为项目在搞促销活动，全款8.3折、贷款8.4折的优惠下，均价在21000元/平米。据了解，该楼盘此前的销售均价在25000元/平方米，促销幅度每平米4000元。 　远洋北京公司对价格调整表示，远洋一方的阶段性促销活动，是根据市场环境、广大消费者及客户需求等各方面情况而制定的，是正常的商业行为。

　　50多套小户型先售完 　

　　现场，很多情侣、夫妇前来看房。一位带着刚出生的孙女陪孩子来看房的陈女士表示，去年也看了这里的房子，觉得房子还不错，但是价格还是高于预算，今天如果有合适的房子就决定买了，有了孙女至少要有个小三居的房子住。

　　另一对准备结婚的情侣在现场询问斟酌许久，还表示要去房子所在的工地现场去看看，“降了点价也是一大笔钱，要好好看看。” 　

　　物业服务网了解到，现场销售最快的还是总价低的一居室小户型，数量较少只有50多套，最先售完。

　　万科中粮紫苑 商住楼无须限购受追捧

　　3月6日，位于丰台区小屯的万科中粮紫苑开盘。据悉，该项目70年住宅部分的房源早已售罄，此次开盘为40年产权商住楼，由于不受限购政策的限制，商住楼受追捧的现象在这里也得到了体现。

　　商住楼不受限购限制 　

　　据悉，此次开盘共推出536套房，户型以50-80平米LOFT为主，LOFT层高5.4米，价格为28000-31000元/平米，排号客户达到4003组。开盘当天中午，物业服务网来到现场，售楼处人头攒动，调控后很少有楼盘能聚集如此高的人气。不少购房者从上午来一直在等待叫号选房，还有人一边吃着汉堡，一边对着销控板做功课，在剩下的房源中买上心仪的房子。

　　一位购房者告诉物业服务网，买商住楼不受限购的限制，不用很麻烦地审查购买资格，只要征信(个人贷款信用)没有问题，很容易就能贷款买房，对于有闲钱的人来说，是很好的投资保值的方式，商住楼也正好满足了被限购的这部分人群的购房需求。

　　商住楼不限购，购买门槛低，吸引了不少外地人来购买万科中粮紫苑，物业服务网在现场发现，购房者中有不少人是外地口音。 　半天消化70%房源 　现场，一对四十多岁的中年夫妇排到了500号，但房源已剩下不多了，他们说，这次想买60平米的户型，主要是为了投资，看中的是万科的品牌，买来可以保值升值，但他们自己是不会来住的，这个位置的房子只适合在西边工作的人居住。 　在现场销控板上显示，朝南和东西向的房源消化得最快，北向的楼消化稍慢，不过一上午时间，已经消化了有70%的房源，等到下午好的房源已剩下不多了。 　北京房地产交易管理网数据显示，截至昨日，万科中粮紫苑已签约139套，成交均价为27582元/平米。除了一二层的商业和地下车库外，其他酒店立项的房源均已预订出去，只剩下零星几套了。

　　跑得快才是硬道理 　

　　物业服务网观察 　

　　2011年调控后的楼市，伴随3月初的供应小高峰，市场大势的发令枪已响。 　面对严厉限购政策后窄了一条的市场跑道，如何起跑，怎样迈步是关键。 　不难看出，新政效应已经在楼市显现出来，比如曾经五次“日光”的楼盘打破了“日光”神话，一些大户型产品的销售也开始放缓。各家开发商作为运动员资金状况、产品结构等“体力特点”不同，但是运用好战术策略，依旧有跑赢大市的可能。调整产品结构、改变推盘次序可以有，降价促销快速回笼资金也不是不能有。 　日前，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步调控政策，有信心控制房价过快增长。 　此言预示，不愿意跑的，楼市调控政策将再加码，与其让鞭子鞭策忍受皮肉之苦，不如发挥能动性，自己起步。 　3月首周的供应小高峰销售情况表明，部分开发商适当调整产品结构，降价促销就可以换得乐观的成交量。虽然，如同很多业内人士预测一般，限购后的楼市购买力下降近三成，但是市场蛋糕依旧还有七成。

　　有限的“房票”装在一个盘子里放在前方，自然是先跑到目的地的人吃到的多。 　近日的两会上，有政协委员表示，大龄剩女是自身的原因造成的，这些女性一定要调整个人价值观、婚姻价值观。同理，楼市调控下的市场，已经不再是完全的卖方市场，在政策有进一步趋紧的压力下，有太多“剩房”的开发商也有必要调整自己的“价值观”，减负降价快步小跑，跑得快的自然饿不死。 　一样的道理也适用于购房人，在保障房供应正在着力放大的市场下，交叉需求层并不是不可以改变价值观，先寻求过渡性住房，理性生活，合理购房，想得开的才能把日子过漂亮。

　　(PM86.COM：张晓蕊 袁晓澜 张旭)