广州记者卧底卖楼：刚需未减 城区房价难降

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　　未发现“假离婚”、“假社保”等离奇手段避“限”的情况

　　广州新版限购令正式出台已经超过大半个月，月底楼价调控目标又公布在即，山雨欲来风满楼，市场实情究竟如何？经过与开发商的协商，本报物业服务网在限购令公布后一连数日化身广州老城区某楼盘内的“兼职”，协助销售人员卖楼，体验限购令下的楼市真相。物业服务网体验发现:“假离婚”、“假社保”等离奇手段以避“限”的情况并没有出现，多套房买家更喜欢通过其直系亲属购房；一方面是强劲的需求未减，另一方面是销售忙得不可开交，经常“一拖三”、“一拖四”地带客，背后反映的正是老城区“独舞”下的楼盘短期内难以降价的事实。 (应被访者要求，文中魏华、严媛均为化名)

　　楼盘人气：半小时超百人看楼

　　3月初的第一个周末，离广州楼市调控落地细则发布已经超过一个星期，位于老城核心区域的一个楼盘正式开放样板房，进行储客。楼盘的正式销售人员不过十多人，但是开发商却一下子招来了31名兼职人员。开盘前夕，这些临时兼职来到销售中心进行培训，本报物业服务网也作为一名“兼职”混迹其中。

　　“我们的价格还未确定，先让客户做诚意登记，正式开盘后可以享受一定的折扣优惠。”项目的销售主管之一魏华可算是业内的“老江湖”。开放样板房的当天，销售人员和兼职早上8时就已经各就各位。这天上午，物业服务网作为“兼职”和其他三人一起负责为看楼客们贴上项目的看楼标志，不到半个小时，仅物业服务网一人已经贴出了超过一百个。首日统计下来，最终做了诚意登记的客户超过六百人，而项目最初拿到预售证的单位不过一百多套。

　　买家心理:刚需买家觉价难降

　　站在沙盘旁边，物业服务网作为“兼职”，接受了不少看楼客的咨询，通过交谈了解到他们在新版限购下的心态。买家千差万别，但销售人员往往都火眼金睛，分辨出什么是“实客”什么是“水客”。

　　被限购者固然有一部分，但物业服务网在现场多日观察则发现，支撑起楼盘人气的更多的是首次置业和改善型的刚性需求者。市民王先生做了诚意登记后，还久久地站在沙盘模型前不肯离开，仔细研究着楼盘各个单位户型朝向的优劣。

　　截至物业服务网发稿时，这个楼盘进行了诚意登记的客户已经超过了900多人，看到需求确实强劲，加上新拿到了另一栋的预售证，开发商决定加推更多的单位。

　　购房策略:借瘫痪老爸名义买

　　每天早上9时左右，销售主管都会召集全体销售员开会，这些会议上，讨论最多的就是关于限购政策实际操作。一些买家希望规避限购政策的案例也会被拿到会议上探讨。物业服务网也发现，之前一些媒体报道的“假离婚”、“假社保”等情况并没有出现。“遇到一个买家已经超过三套房，他有个爸爸已经瘫痪了，但是还没有去世，这样的情况下买房还可不可以，如果签约前老人家不幸有了意外，不知道还能不能把房名转到他的名下。”

　　售楼冠军：自己依然是无房户

　　严媛是这个楼盘的销售团队里的销售冠军，用魏华的话说，如果偶尔一两个月是销售冠军那么可能是运气所致，个个月都是她的话则肯定有个人的因素，“她是带着思想去和客户交谈的，能找到有真实需求的客户。”不过，物业服务网跟随严媛体验了一天的销售生活就发现，销售冠军并不是好当的。严媛腿脚勤快、思维转得快，接待完一台客，马上又排队等着接待下一台。客人多起来时，新老客户都要一起带着去看楼，有时候甚至要“一拖三”、“一拖四”地带客。在一些客人身上，甚至要花上至少一个小时聊天了解他们的需求。

　　2008年入行的严媛经历过楼市调整期，在当年珠江新城一个楼盘销售时，她感觉客人们观望气氛比现在浓厚，而现在这个即将推出的楼盘自住客居多，一个多星期下来她名下做了诚意登记的客户已经超过50多人。不过，虽然严媛是楼盘的销售冠军，她坦言自己到现在还是“无房户”。“销售人员也只是打份工，赚的是辛苦钱。”魏华告诉物业服务网，楼盘销售人员的收入其实根本没有外界想象中的高。

　　魏华认为，如今30~40岁年龄段的买家渐成购房的主力群体，并且数量不少，“宁可食无肉 不可居无所”的传统观念下，加上中心区供求紧张，房价始终难降。

　　3月新盘中心区仅1/3

　　搜房网数据监控中心统计显示，本月广州十区二县级市共有27个楼盘推新货，环比上月上涨28.6%。不过在27个项目中，郊区占比近7成。中心六区方面，仅有9个项目面市，白云成为供应大户。“最近外围区域像增城、从化等地由于担心纳入限购，都加大了推货力度，不过中心区供应始终有限。”中原地产项目部总经理黄韬分析，今年广州楼市的总体走势将是量跌价稳。

　　新房价格控制目标公布在即

　　二手交投缓慢回升

　　本报讯 （物业服务网何颖思）近日物业服务网走访二手楼市，中介普遍反映成交缓慢回升，市中心多了新盘放出，令业主反价有所收敛，不过价格依然“企硬”。业内分析认为，即将在3月底公布的新建住房价格控制目标或会“维稳”，这会对二手楼市产生两种截然不同的结果。

　　“3月的货源是多了，这是往年比较少见的。”兴业地产销售部总监金忠男昨日对物业服务网表示，市中心多家分行均反映各类盘源有所增多。他认为，加息和限购令部分业主放出手上楼盘，“对业主来说，加息也是负担。”

　　昨日满堂红发布研究报告也指，2月24日广州“新国八条”细则出台后，令市场上新增供应的中小面积物业也增多。

　　(PM86.COM：赖伟行)