2012海南上半年酒店平均开房率57.74%

分享到:0

　　首先我们看一下酒店市场的概述，5星级酒店ADR、OCC和Revpar的走势，增幅收窄了。全国五星级酒店平均水平，2009年的时候是23.3，现在是35.5%。11年比10年略微增长的0.6%，另外我们看一下平均每间房的总费用开支的水平，平均每间房的经费开资上都在逐渐的相对稳定，稍有持平，2011年五星级平均每间房费用开支上涨了10.6%，增速高于平均每间房收入的增长，其中员工工资成本占很大一部分。

　　我们对全国五星级酒店做一个配比看，从1.83到了现在的1.52，而人力成本上升了。如果平摊下来的话将近8万两千多块钱。这个上面来说，2011年的水平是五星级酒店人力成本占到了总收入的24.8%，做酒店业绩的可以看一下，酒店管理公司跟大家提交的时候，整个人力成本薪酬水平占到应收比例是多少。再看一下供给过剩主要原因不同，酒店有所分化，对未来的酒店出现了一些新的机会。

　　三亚占海南度假酒店接待人数的50%，且保持两位数的增长。

　　我们在海南做了半个月的调研，把海南的大中海，三亚湾、博鳌等等酒店都列入其中，平均的开房率2012年的6月只有45.44%，2012年上半年是57.74%，比较起来有所下降。同比下降4.1%，总体增长的但是开房率是下降的。第二个我们看一下整个的区域建设规划，整个是从西南往沿海方向发展，供给速度也是通过这个方向来发展的，作为目的地还不做成规模，酒店还处在建设期，因为海口以商务和小部分度假为主，所以我们没有考虑海口酒店的情况。然后我们再看一下，各线的海南目前主要几个城市的旅游接待的情况，增速是下降8.3%，外国的境外入镜游下降21.27%，各县人数接待增速看，有几个湾的部分是重点的开放区域都不太多。这是接待人次来说，三亚基本上占到度假酒店接待人数的50%，而且保持了两位数的增长，也就是三亚整个经济在海南省经济当中过半，三亚成功了整个海南也就成功了。

　　目前宏观经济油价和航空以及市场秩序、旅游市场服务质量等等四大因素制约着旅游近来的快速增长。也就是说它到了一个结构转型的阶段。这个阶段我们看一下整个海南的分布，三亚湾和大东海部分是3932间房，新建的1370间。亚龙湾目前都建成了4459间客房。海棠湾有4950间客房，而现在开业的有1500间左右完成了开业。现有是1571间客房，清水湾和万宁、博鳌作为一个整个的地区来说，总的供应量是2276间，这是品牌的情况。

　　三亚在全国的度假酒店市场当中，一直是一枝独秀的，全国房价为列第一。其房价在基本上比10年稍微有增长，但是2012年比2011年还是下降的。这也就预示着三亚度假市场面临着一个下滑的趋势，压力比较大。

　　另外来说，每销售间夜经营业绩回顾。我们得到的数值是2012上半年比2011上半年有一个0.3%左右的下降偏差；客房率下降了10.36%；餐饮数略微有上升，上升到了1.35%。酒店毛利率每销售一个间夜毛利率的水平也在下降。因此，新供给以及酒店员工配比下降和出租人力成本下浮。每间夜的人力成本却出现了更加大的增加。

　　2012年，三亚湾同期能源和人力成本控制的比较好。

　　我们先说一下三亚的平均水平，在这个水平上我们把三亚湾的绩效做一个简单的回顾。酒店总收入，客房收入占比以及客房收入变化率出现了负值。整个2012年，三亚湾同期能源和人力成本控制也比较好，毛利率差距缩小。再看大东海的情况，大东海有一个特点，它选取的样本酒店都是高端有洲际等等这样的产品，所以它的总体房价是1176块钱，远远高于三亚的1127块钱。高端品牌对于酒店资产收益能力确实是在品牌竞争阶段是有一定的吸引力的，这是实现的业绩告诉大家的。2012年整个三亚水平是比较成熟的，而且2012年间夜收入超过去年市场的18%，也就是现实亚龙湾仍然是最好的地区，而且它的客房收入和餐饮收入都是好于市场平均水平的。作为经营业绩最好的是酒店市场的话，12年的间夜毛利率也超过同期水平80%这是比较正面的。在这么一个背景下，我们再看一下海棠湾的情况，它的房价是1072块钱及它低于三亚湾的水平这个跟去年也是比较低一些，特别是表现在入住率上也差距比较大，基本上可以做到打8折是没有问题的。今年环比情况来说的话偏差率，三亚2012年比2011年毛利率的下降水平是非常高的。也优越性表现在海棠湾上基本上大多数的酒店都是亏损的，而且现金流为正的这可能都是一个最大的挑战。预计在免税购物中心建设完成，以及新增酒店形成规模之后，该地区会出现一个先抑后仰的增长态势，现在这里作为一个免税购物中心和国家旅游海岸来说，作为目的地的增长来说主要的问题是基础设施不配套，周边环境不配套。

　　我们看一下万能和博鳌酒店，包括艾美、喜来登。这个市场收入小于三亚市场，成本高于三亚成熟市场，是一个典型的待开发完善的市场。这一快来说的话它的价格低于整个海棠湾的情况。我们在这个情况下来说我们做一个简单的分析，这个地区来说方兴未艾，但是发展过程当中遇到一个挑战，缺少商业短缺的问题，这几个问题是商业配套比较差如果按照国际目的地组织的产业体系来说，它整个目的地接待系统是五星级豪华酒店支撑的，这跟别的地方是完全不一样的，同时这个地方也说明未来的机会可能在这个领域，怎么样深度开发旅游资源，逐步完善它的商业配套设施而不是这样的情况。

　　业主选择酒店，应注重管理公司的市场营销竞争力。

　　按照国际产业体系分类的时候可以有一个简单的回顾。我们首先看一下，这是价值模式、消费动机、安全，这里通过交通、住宿、美食、运动、娱乐这样的形式形成机会，这里缺乏的就是目的地的资源整合，另外就是文化体验角色，在这里说的话海南度假酒店的成功不仅仅依靠国际酒店品牌的支。在这个上面我们对于国际度假管理趋势有一个前瞻，首先是宏观的走势。我们目前房产宏观调控不明确，也就是我们面临投资的管制。第二，房地产调整之下，我们面临的融资管制可能会带来的实际里和名义利益的差距上会对酒店投资的财务成本产生很大的冲击。第三国际市场和海外市场是相对的比较疲软的，在三个因素激励之下，行业面临很大的压力，将加大海南国际酒店的业绩压力。第二这几大地区管理酒店都进去了，十大管理酒店集团47个品牌都进入到了海南国际旅游岛，这几个品牌当中谁给业主或是给自己旗下的酒店带来更多的客源，这是一个最大的挑战，也就是说业主选择酒店品牌的时候，可能应该最注重的是说管理公司对于一个市场营销方面的一个竞争，可能带来的客源能力上的一个再平衡，而不是一味的追求品牌的高端还是低端

　　第三酒店管理面临运营的压力，这个不仅仅是人力资源的压力，还有整个能源的压力。所以在这三者之下我们预计整个酒店管理面临的最大的挑战，我们是做资产管理还是业绩管理。业主在这个当中采取什么样的态度，这个挑战来说有两个，酒店合理回报的界定在哪里，业主审核管理公司提交的年度计划的时候，哪个业绩是可以实现的，哪个业绩是体现这个资产回报水平的。

　　第二个酒店盈利合理的水准，哪个水准是合理的，我们在未来的两到三年这个问题特别的尖锐，因为从目前我们所服务的酒店项目来说，业主和管理公司之间就酒店的运营成本和业绩之间差异非常大，只不过这些东西都没有完全的暴露，预计业绩下行压力下，这一块的压力更大。所以我在这边的话，无论酒店业主还是管理公司，应该今早有所应对。（观点来源：第五届亚洲酒店论坛国际酒店投资峰会 赵祥龙）