【物业资讯】绿城“客户敏感点”解析100条

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园区出入口：园区应人车分流，设置与用人行出入口

车位情况：小区有无提供豪车泊位

园区围墙：小区围墙应为全实面设计

建筑外立面：保证美观的同时，考虑私密性及安全性

房地产开发中的“敏感点”是指设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。敏感点大多体现为关键细节，需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。

通过归纳出客户敏感点，可有效提高购房者的购买意愿或业主生活质量。本文为绿城通过对历史项目出现的不足，提炼总结出来的100个客户敏感点，非常值得借鉴参考。

一、园区出入口

1.园区应人车分流，设置与用人行出入口；

2.园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。

二、园区道路

3.小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设置应清晰，不应有遮挡物。

4.人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）

5.根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。

6.园区车行道宽度

（1）设计规范：小区路面宽6m-9m；组团路面宽3m-5m；宅间小路面宽不宜小于2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽。

（2）小区级道路7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m（满足双车对行）；宅间道路：不宜小于3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音。

（3）园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m。

7.车行道路面材料

行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。

8.雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行

（1）硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排水系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等），保证雨天时，道路积水不影响客户通行。

（2）景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高。

（3）室外平台标高应低于建筑室内标高10mm，并按1-2%坡度设置有组织排水。

9.主要出入口是否设置无障碍设计：园区内主要人行路线（如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行）及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。

三、地下车库

10.道闸设置

在路面平坡处设置道闸；双车道，刷卡机设置于中间；单车道，刷卡机设置于驾驶室方向。

11.地下车库有无积水

（1）建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统；

（2）物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护；

（3）产品使用说明中备注关于车库使用的责任；

另外，根据项目实际情况做好地下车库充电。

12.地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题

（1）根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顺畅；

（2）与物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作。

（3）地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的，应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料，且应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝板、GRP板、PVC板等。

13.地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放（消防箱、人防门、集水井、排水沟、管道、桥架）

（1）建筑设计时，地下车库设施设备邻近处尽量不划停车位；如需划分时，停车位大小须满足国家及地方相关标准要求；

（2）如停车位旁边有设施设备的，销售时应告知客户。

14.大型地下车库是否设置交通标识

园区交付前根据车库大小及构造设置交通标识，如区位、出入口、行车方向等。

15.地下车库通往单元入口处是否有障碍

园区交付前检查地下车库通往单元出入口的通畅情况，如有障碍的，设置提醒标识；障碍处，设置临时移动坡道。

16.地下车库管道支架底部高度能否满足车辆通行

建筑设计、图纸会审时关注梁底管线等部位的标高；园区交付时，重点关注地下车库行车区域顶部的最底标高；当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时，其净高不应低于2.20m。

17.车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦

园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要。车库出入口坡道坡度：

（1）微型车、小型车直线纵坡不大于15%，曲线纵坡不大于12%（曲线坡道坡度以车道中心线计）；

（2）当坡度大于10%时，坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度不应小于3.6m，缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度不应小于2.4m，曲线的半径不应小于20m，缓坡段的中点为坡道原起点或止点；

（3）环形坡道除纵向坡度外，还应于坡道横向设置超高，超高即横向坡度，宜为2%～6%。

四、车位情况

18.小区有无提供豪车泊位（加宽、加长、加高车型）

根据园区定位设置一定比例的特殊车位（大型豪车车位、残疾人车位等。

19.车位的转弯半径能否满足车辆停放

建筑设计时，车位划分核算末端车位转弯半径，汽车库内的汽车的最小转弯半径：微型车4.5m，小型车6m；汽车环形道的最小内半径和外半径需另行计算。

五、非机动车车库坡道

20.行车设置于坡道中间方便推行；非机动车坡道不宜采用光面材料。坡道设置应符合下列规定：

（1）室内坡道坡度不宜大于1：8，室外坡道坡度不宜大于1：10；

（2）室内坡道水平投影长度超过15m时，宜设休息平台，平台宽度应根据使用功能或设备尺寸所需缓冲空间而定；

（3）自行车推行坡道每段坡长不宜超过6m，坡度不宜大于1：5；

（4）坡道应采取防滑措施。

六、电梯

21.电梯井道及机房是否紧邻卧室，电梯运行及机房噪音是否超标

涉及此类投诉较多，须提高重视。设计阶段，电梯井道和机房避免紧邻卧室、起居室、书房；电梯井道和机房与住房相临时，须做噪音测试，噪音超标的应采取隔音措施。

22.电梯轿厢是否设置空调

精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调，另外电梯轿厢内立面不宜采用非安全玻璃，顶面不宜采用玻璃等饰面材料。

23.电梯的安全运行

电梯机房应设置空调或通风设备，保证机房温度丌大于40℃。电梯基坑应采取有组织排水措施。园区交付前，加强对电梯三方联动机制的验收工作。三方联动:机房，轿厢，值班室。

七、设施设备

24.住房周边是否有噪音源、辐射源等影响生活

如：住房周边是否有配电房、水泵等设备用房；房屋内部空调等是否产生低频噪音等。园区配套设备产生的噪声、振动、电磁干扰等对住户的生活影响较大，是居民投诉的热点。

（1）园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间，并采取降噪、防电磁辐射等技术措施；

（2）必项重视空调机组、锅炉、冷却塔、水泵、风机等暖通设备的选址问题，防止设备运行时产生的废气、废水、废热、振动和噪音对小区环境造成不良影响；冷冻机房、锅炉房、空调机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和减振措施，设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准。

八、园区围墙

25.园区围墙的安全性

小区围墙设计时应考虑：小区围墙的高度不形式应满足安防需要；另外小区围墙选用材料项不销售说辞保持一致。

（1）小区围墙应为全实面设计，如有景观面的，可釆取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。

（2）别墅庭院分户围墙应釆用实体形式，高度不应低于2.8m。

（3）法式合院的分户实体围墙高度不应低于6m。

九、建筑外立面

26.外立面线条、隔断是否影响私密性及安全性

保证建筑外立面美观的同时，应考虑住户私密性及安全性的需求。

27.外立面外墙饰面材料是否存在脱落安全隐患

28.外立面面砖、石材等是否有污染；

29.外立面石材是否有明显色差；

30.外立面突出墙面的线条是否有雨水流挂问题；

31.庭院内矮墙、柱、围栏等石制用品泛碱污染。

十、空调

32.空调的使用效果

建筑设计时，应考虑：空调机位宜紧邻使用房间；核对空调的使用面积；按公司标准设置新风进口位置，空调安装完成后，检查空调工作产生的声音是否超标。新风系统的室外新风进口距离排气、排烟等污染源水平距离不小于2m。

33.空调外机的排风

空调外机排风：外机排风朝向不影响住户，风口不朝向自住户及相临住户；空调外机采用百叶防护的，百叶布置不宜过密；采用实体栏板防护的，实体栏板高度不宜过高；空调外机不宜设置在气流死角处。设备阳台或空调机位处的通风百叶应保证80%以上的透风率。

34.空调机位的设置

空调外机安装影响外立面美观的问题多发，应引起重视，建筑设计时，应考虑：

（1）保证建筑外立面美观的同时，空调机位大小能满足空调外机的安装；

（2）根据园区定位，设置柜式空调、中央空调的外机机位；

（3）空调外机安装后丌影响住户的采光、门窗开启等。

十一、景观绿化

35.靠土体的储藏室底层、墙面霉变、迒潮

与建筑交接面（散水、勒脚等部位）的景观覆土必项低于建筑室内标高不小于100mm，并设置有组织排水系统。

36.下沉式庭院的排水

下沉式庭院应设置强制排水系统，且应在设计阶段整体考虑，以避免管线明装。园区交付时，提供的设施设备使用说明中应备注免责条款，提醒物业及业主的日常使用及维护。

37.高大树木影响采光和视线