华侨饭店将被贱卖 估值方式备受争议

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　　刚刚披露重组方案而涉足影视概念的浙江广厦引起市场争议。其焦点是置出的核心资产华侨饭店，该资产由广厦集团于2000年花2.08亿元买入，此次评估值约3亿元，以其毗邻西湖的绝佳地理位置，14年间增值仅1亿元。

　　同时，查阅华侨饭店对外担保抵押的交易额便达5.1亿元，且基本在2013年9月做的抵押担保，按当时金融机构的操作惯例，意味着相关金融机构对华侨饭店的评估至少值10亿元。而2010年附近一块位置较差、面积相当的商业地块也以8.25亿元价格挂牌出让。种种现象，是否表明浙江广厦此次向关联方卖出华侨饭店的价格过于便宜了?

　　14年增值仅1亿元

　　浙江广厦昨日公告称，拟将持有的浙江蓝天白云会展中心有限公司96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司90%的股权与关联方卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司100%的股权进行置换。

　　经评估，置出资产蓝天白云公司96.43%股权的评估价值为29132.45万元，华侨饭店公司90%股权的评估值为 27302.66万元，置入资产福添影视100%股权的评估值为56200万元，置出资产超出置入资产的差价为235.11 万元，交易对方以现金方式支付给公司。

　　其中，对于华侨饭店的评估，公告披露，在评估基准日2014年5月31日，杭州华侨饭店有限责任公司采用资产基础法评估后的总资产价值37345.58万元，总负债7009.29万元，净资产为30336.29万元，净资产增值28841.84万元，增值率1929.93%。

　　华侨饭店是何来历?这个增值率是高是低?

　　华侨饭店公司成立于2000年9月15日，注册地为杭州市上城区湖滨路39号，注册资本5000万元，其中浙江广厦持有90%的股权，广厦房地产开发集团有限公司持有10%股权。

　　回溯资料，2000年8月，广厦集团以2.08亿元竞拍收购杭州华侨饭店。2001年11月，浙江广厦进行了一次重大资产重组，广厦集团将旗下杭州国商地产投资有限公司50%股权、南京置业发展有限公司95%股权、杭州华侨饭店90%股权注入上市公司。

　　在当时的公告中，浙江广厦介绍华侨饭店地理位置与价值：“正面临湖，离西湖约15米，毗邻时代广场，同样位于湖滨商贸区的核心区，地理位置优越。基于西湖在国内的文化旅游方面的特殊性，有限的环湖房产成为一种稀缺性的景观资源······1998年以来，西湖湖滨的房地产价格累计升值250%，华侨饭店升值潜力巨大。”

　　由此，记者查阅杭州地图，发现该饭店出门不远便是西湖，且属于西湖湖东的核心区，东侧就是繁华的商业中心。

　　杭州资深房地产人士对记者说：“距西湖如此近的地块，市场价值极高，在杭州近10多年都未公开拍卖过，很难估测其土地价值。可作参考的就是浙大湖滨校区的出让，但当年政府是在招商引资背景下引入的嘉里建设，意思是这个价格还不是完全的市场价。另一个可稍做参考的案例是西湖边一个楼盘柳浪东苑，销售单价7万至10万元每平米。”

　　“如果有人出价10亿元甚至更多钱买下华侨饭店，我一点也不会觉得奇怪。”上述资深人士说。

　　但从浙江广厦此次交易价格上，或无法体现华侨饭店真正的市场价值——从2000年到2014年，其估值仅从2.08亿元升至3亿元。

　　评估方式之惑

　　为何要置出华侨酒店?

　　浙江广厦在公告中解释，其涉足的两家酒店由于设施陈旧，客房价格较低，酒店餐饮业销售额受到市场环境影响下降明显，且物价和服务业人工成本不断上升，这些因素使得两家酒店经营效益一直不佳，处于连年亏损状态，截至公告日仍未有明显改观。

　　在当日同时披露的明细评估报告中，华侨饭店主要的土地使用权为“杭上国有(2006)字第000118号”，面积7493平方米，土地位置为杭州市上城区湖滨路39号，取得日期为2000年11月，账面价值4224万元。

　　上述报告称，截至评估基准日，华侨饭店以其土地及土地上房屋资产为关联方提供抵押担保包括五项，担保金额共计4.5亿元，担保起始日为2013年9月至10月;并为自己6000万元的短期借款提供担保。

　　“合计5.1亿元，且基本在2013年9月做的抵押担保，按照当时土地抵押担保的操作情况，金融机构至少要求资产打五折，这也就意味着，金融机构评估华侨饭店至少值10亿元。”某浙江本地商业银行企业信贷负责人对记者分析。

　　由此可见，估值引发争议，核心在于华侨饭店采取何种评估方法。

　　公告中称，由于我国目前市场化、信息化程序并不高，难于收集到足够的同类企业产权交易案例，故不宜采用市场化，只用最为保守的资产基础法。

　　但华侨饭店真的找不到可比地块吗?

　　记者在杭州国土资源局逐一检索土地出让信息，以华侨饭店所在位置2公里内商业地块为选取标准，符合条件的确实仅有一个，即“杭政储出[2010]11号”上城区(湖滨单元E02、03地块，具体为东至吴山路、南至平海路、西至延安路、北至龙翔路)。该地块出让时间为2010年3月11日，土地性质为商业金融业用地，出让面积为7354平方米，与华侨饭店地块相同。

　　在未考虑容积率的情况下，简单对比两者价格，“杭政储出[2010]11号”的总成交价为82747万元;而今日华侨饭店连同土地上的建筑物一起出售的估值仅3亿元。