房产新政催热贵阳房屋租赁市场

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　　核心提示：不断严厉的房产新政足以影响房产价格，观望气氛之下不少人或公司转购为租。如今，贵阳的两城区、小河、金阳等片区出现了租赁价格高过月供的房产。于是，不少市民开始通过以租养贷的方式实现投资回报。

　　然而在这个利益博弈的市场，房东想租高价，实现利益最大化；而租房客则希望花最少的钱租到最好的房子，这中间如何寻找利益的契合点？为此，本报物业服务网走访了贵阳市部分中介、租房网等租赁市场，为您报道较前沿的房租价格。

　　A、小河区、乌当区：租赁价格约在10―16元/平方米

　　不愿承受每天上下班花两个小时在路上的烦恼，家住乌当区水锦花都的王女士最近搬离了这套三室一厅的居室，到两城区重新置业。但不断严厉的房产新政让她对未来房产价格感到迷茫，观望气氛之下，她决定转售为租。到中介挂牌还不到1个月，这套100平方米的步梯房竟然租了1000元月租，正好抵消每月的银行贷款，让王女士倍感欣喜。

　　号称“黔中秘境”的乌当区与主城区距离较近，因此其租赁市场也受到今年以来涨价潮的波及，据贵阳租房网挂牌的房源信息显示：新添立交桥旁边带部分家具两室两厅的85平方米简装修房800元/月，蓝波湾新天卫城150平方米的三室两厅房子1500元/月，北衙路110平方米简装修四室两厅1100元/月，温泉花园93平方米简装修两室两厅1500元/月，稻香村80平方米简装修三室一厅700元/月……物业服务网发现，这些出租的住宅房源租赁价格大约在10―16元/平方米，除了租来自住外，不少还被租来用作小公司、小会所、办事处等办公营业房使用。

　　在小河区，涨价趋势同样明显，21世纪不动产清水江路店登记的房源显示：小河区贵航大院3室2厅的142平方米简装房1100元/月、小河区兴隆城市花园桃源居2室1厅88平方米毛坯房800元/月、榕筑鲜花广场2室2厅85平方米中装房1300元/月、华烽厂宿舍3室2厅120平方米多层精装房1500元/月，这些房源的挂牌价均比去年同期上涨10-20%，其中，100平方米以下的小户型房子签约率最高。

　　物业服务网走访了旭辉房产、21世纪不动产等经纪公司了解到：这些以租养贷的房源，大多处于生活配套成熟区域，也有一部分是五年以内的次新房、公寓。房子大多为中档装修，配有电视、微波炉等小家电，户型也以一房、两房居多。和主城区相比，这些能进行以租养贷的房源除了入住率有限以外，都有着物业费较低的优势，不少小区的物业费还停留在1元/平方米以下，停车位多且月停车费也未上百元，因此租房成本很低，颇受租房者的关注。

　　B、金阳新区：特色区域优势吸引租房者

　　金阳新区作为近年来贵阳的投资热土，不少投资人购买房产后又没有立即入住，带来了大量的空置房源进入租赁市场。在世纪城有10多家门店的向日葵地产门庭若市的景象正好说明了这一现象。

　　以世纪城为例，该公司的挂牌房源显示：3室2厅中装修带家具家电租金1700元/月、龙贤苑2室带车位中装90平方米租金1600元/月……向日葵地产经纪人韩建永告诉物业服务网，由于人气旺、配套齐，世纪城的二手房源入市后比较好租，租赁单价大概在15元/平方米―20元/平方米，若一套100平方米的房子，家具家电齐全精装修的话，月租能达2000多元，这对于不少以租养贷的投资人而言，还是比较可观的。向日葵地产在世纪城的各家门店，通常每天的租房成功签约率都在1―2套。

　　与此同时，金阳的热点租赁区域还有：早年就形成热闹小区环境的碧海花园、具有暖气设备的金华园、毗邻金阳客车站交通便利的景怡苑、贵阳一中附近的丽阳天下、金阳医院旁边的帝景传说等楼盘，都形成了自己的特色区域优势吸引着租房者。但是物业服务网走访发现，目前新区交房入住的不少楼盘入住率依然有限，金龙国际花园、观山湖1号、金元国际新城、金阳新世界、贵阳世纪城等部分较纵深的组团，这些楼盘的闲置房仍然有待盘活。

　　C、两城区：租价炙手可热

　　作为租赁市场最炙手可热的地段，去年以来，两城区的房屋租赁市场已经不再处于“温吞”状态而公然火热起来。贵阳市住建局2010年对云岩、南明两城区房屋租赁市场租金价格进行了抽样调查、综合评估，最终分区域测算出参考价格：非住宅类房屋由好到次分为9个区域，最高的Ⅰ类主要街道为每月每平方米197.77元，Ⅰ类次要街道和Ⅱ类主要街道分别为每月每平方米93.03元和86.32元，最低的Ⅲ类次要街道为每月每平方米25.81元。

　　贵阳市中心区域非住宅类租金较2009年同期上涨了33%左右，而住宅类各区域也出现普遍上涨，增幅最大的Ⅰ类区域同比上涨9%。

　　今年一季度以来，这一涨价之势并未遏制，而是随着通货膨胀越演越烈。据21世纪不动产贵阳区域分部总经理张国钰介绍，今年年初贵阳市的房租与去年同期相比上涨了20%，据21世纪不动产不同门店登记的房源显示：云岩区威清路附近民宅2室1厅80平方米房子1500元/月、鑫海大厦3室2厅高层简装的150平方米房子4000元/月、南明区都司路附近民宅2室2厅高层90平方米的精装房4500元/月、东方新苑2室2厅80平方米的简装房2200元/月、小十字附近民宅4室2厅高层135平方米的中装房3500元/月……

　　据了解，2010年，在两城区如果租一套80平方米的住宅，每月租金为500元―900元。而今年这一价格已上浮到600元―1300元以上，而中心区域的精装房80平方米的高层住宅则飙升至2000元―3000元左右。

　　D、以租养贷：注意五大风险

　　对于存在大量闲置房的业主，业内人士指出，以租养贷并非易事，也必须考虑一些风险。

　　首先是空租期风险。按照市场规律，房屋租赁大多为短期行为，而以租养贷却是一个长期的投资行为。在10年、20年的投资期内，承租人不断更换是必然的，这就可能出现空租期风险；其次，税费政策风险。投资回报率要受到国家有关税费政策的影响，投资人不能仅按目前的税率计算回报率，而应该估算一个长期的平均税率，再做投资决策；租金价格风险。房产租金价格水平要受到房地产市场本身的影响，还要受到国家经济景气度、周边房产开发、市政规划等宏观及微观因素的影响，因此租金价格不断变化影响到投资回报；装修维修风险。一般来说装修的折旧周期仅为五年左右，而陈旧的装修会影响租金水平，因此产生在投资期内必须考虑进行多次装修和维修产生的费用。另外，物业管理费可能会多次调整也应当考虑在内；贷款利率风险。租金的变化并不一定与贷款利率变化同步，一旦利率上升，就可能出现租不抵贷的情况。(物业服务网 胡颖 黎颍)