三亚“棒杀”小产权酒店

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　　记者了解到，近些年来，三亚市政府打击小产权房的行动一直在进行，相关法律法规也在不断完善中。但上有政策，下有对策，农村村民在牟取个人利益的同时与法规政策“斗智斗勇”，集体土地违法现象仍在持续。

　　此次《办法》中明确对商品住宅及产权式酒店项目进行限制，有业内人士分析认为，这是根据政府针对集体土地违法使用的主要形式进行的政策补充，下一步将会出台对利用集体土地建设产权式酒店项目的更严厉管控。

　　产权式酒店项目成打击重点

　　“政府一直在打击小产权房，路边随处可见‘购买小产权房是违法行为，上当受骗后果自负’的广告语。”三亚一位房地产开发商向记者详细描述了当地集体土地违法利用的现状。

　　上述房地产开发商告诉记者，三亚平均房价差不多要2万元/平方米，小产权房仅要七八千元每平方米。这种小产权房多是当地村民和外地小老板合作建的，受到利益的趋使，每年都会如雨后春笋般产生。政府不断拆，村民不断建，又不断有不懂行市的外地人被骗。

　　克而瑞研究机构海口分公司研究部负责人傅小花告诉记者，随着三亚经济社会的高速发展，房屋出租市场需求急剧扩大，一些“城中村”和城乡接合部房屋租金快速上扬，通过建设违法建筑牟利成为一种快速生财之道。现在以酒店式客房租售的形式出现的集体用地违法建筑逐年增加，普通单间一个月能租到一千元，过春节可租到两三千元，也有些可以直接售卖。

　　记者了解到，此次新审议通过的《办法》明确严禁利用集体建设用地进行商品住宅或产权式酒店项目开发，对集体建设用地使用权进行流转时也做了相关要求：产权明晰，完成集体建设用地权属登记;符合土地利用整体规划、城乡规划;符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管理;遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。

　　而对于集体建设用地使用权出租的，《办法》也规定，出租年限原则上不得超过30年。农村集体经济组织以出让、出租、作价入股、联营等方式使用集体建设用地的，应取得村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。

　　“产权式酒店的的确确跟三亚城市定位有关，尤其是海南岛国际旅游岛批准后，三亚酒店开发进入了迅猛发展期。”亚太城市研究院院长谢逸枫告诉记者，酒店的增加跟三亚每年旅游人口迅速增长有关，酒店入住率高，利润也可观。目前三亚酒店已经成为一部分流动资金和民间资本的投资天堂。

　　“这是首次在法规上对商品住宅和产权式酒店进行强调，政府出台这项管理办法，我想主要是在对这种形式一筹莫展时追加的政策管控。”上述三亚房地产开发商表示。

　　对此，海南省三亚市相关部门负责人告诉记者，三亚市共有家庭旅馆739家，其中办理开业前安全检查合格证的仅278家，未办理开业前安全检查合格证的多达461家。三亚将限定其在9月30日前补办完毕相关消防安全手续，否则一律取缔。对在违章建筑内设置的家庭旅馆，不能提供建筑房产证明等合法性证明材料的，将依法予以拆除。

　　集体土地控制期待奏效

　　据了解，仅仅2010年7月至今，三亚便有超过240万平方米违法建筑倒下，但目前存量至少仍在300万平方米以上。三亚相关执法人员透露，在巨大的利益诱惑下，仍有非法投机商向本地居民和村民非法购买土地建设小产权房，有些外来人员则通过关系进入村庄非法买地建私宅，导致非法买卖土地价格疯涨。

　　据三亚当地业内人士介绍，对于控制集体土地违法使用的问题，政府曾经出台过相关法律法规，例如要求普通老百姓自建住房每户不超过200平方米，不超过3层。还有规定不得向在集体土地上建小产权房的村民售卖钢筋水泥等。但面对这些政策，村民总能找到空子，如以家庭人口增加为借口私搭乱建。这让政府相关部门也很头疼。

　　在屡禁不止的集体土地违法使用案例面前，此次新的《办法》出台又将起到何种作用?“我认为该《办法》出台意义是非常大的。可以看出政府长期坚持打击集体土地违法使用的决心。”谢逸枫表示，首先《办法》的出台可以起到遏制集体土地使用权被贱卖的势头，并可以打击三亚变卖集体土地使用权的嚣张气势，有效打击这种集体土地违法犯罪现象，并可以缓解商品房市场供大于求的局面，使得集体土地被合理使用。

　　谢逸枫认为，集体用地没有通过征收的程序进行买卖，这种做法直接导致国有资产流失。而土地资源不可再生，集体土地不受控制地被违规买卖，后期政府将难以利用土地来平抑房价。而若地方政府蓄意利用集体土地牟取利益，则是变相剥夺老百姓居住权和土地使用权，危害巨大。