省外火爆省内不多见 酒店式公寓缘何不服水土

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　　1、市场

　　省外很火爆省内不多见

　　刚刚进入下半年，杭州、苏州、三亚等地媒体有关酒店式公寓走势判断、投资攻略等报道已铺天盖地。而在省城太原，不仅是置业投资者，包括开发商在内的业内人士对酒店式公寓的产品特点却知之甚少，更别说开发与销售。

　　据各地媒体报道，近几年来，酒店式公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场认可，而其“低总价、高出租回报率”的优势，正是其受到投资者追逐的主要原因。“受限贷政策影响，酒店式公寓今年的销售出现了缩水。”杭州市某媒体的房产张小姐表示，今年各行各业都存在融资难的状况，作为投资型产品的酒店式公寓的销售也由此受到影响，整体情况不及去年。

　　各地的酒店式公寓体量不小。今年下半年苏州将有10个纯新的酒店式公寓项目入市，这10个项目的总供应面积近30万平方米，相当于太原全年各类商品房成交量的十分之一。

　　2011年，杭州市区销售了8700多套酒店式公寓，占全年商品房总销量的20%，该市今年下半年仍有十余个酒店式公寓项目入市。在云集全国各地投资置业者的三亚市，投资居住两相宜的酒店式公寓更成为当地商品房最主要的产品类型。

　　然而，各地热捧的酒店式公寓在省城楼市却很少见。太原某网等公布的数据显示，太原今年200余个在售及待售项目中，住宅项目数占到八成以上，不足两成的项目为写字楼、商铺项目，仅有一个项目为酒店式公寓。

　　2、产品

　　已售项目交房就变味

　　事实上，早在10年前，省城就有开发商涉足酒店式公寓项目的开发销售。但时至今日，仅有山西国贸大厦公寓楼、太原锦麟东方酒店、盘古壹号大厦等为数不多的项目按酒店式公寓销售运营，多数酒店式公寓一交房就变了味。

　　以学府街某项目为例，该项目在2007年发售时，曾以酒店式公寓的定位向广大看房者大肆介绍投资酒店式公寓的投资回报率。7月12日，记者再次来到这里，在一楼大堂并没有看到酒店大堂的前台收银台、大堂服务生、客息沙发、行李房等酒店必备的设备和服务。保安告诉记者，楼上既有写字楼，也有住家户，如果来客想租房，得和业主联系。

　　多数业主不想把房屋租给短租客、日租客，而是想把房子租给小公司当写字间，或租给住家户常住。

　　很显然，开发商把该项目当作普通住宅来销售，交房后没有提供酒店式管理运营，所谓的租金回报率，全凭业主自行招租实现。

　　同样以酒店式公寓名义销售的亲贤街某项目，公寓楼的电梯间挂满小公司名牌：装修公司、广告公司、旅游公司、各类经纪公司、售后维修公司、律师事务所等等。

　　一位保洁员表示，这里的房间七成以上都是中小公司和企业的办公室，酒店式物管在该公寓无从谈起。“酒店式公寓”仅仅是开发商为了房屋促销而给楼盘戴上的一个好看的光环而已。

　　某大厦的酒店式公寓销售总监龙先生介绍，酒店式公寓的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。“在各地热销的酒店式公寓主要是产权式酒店公寓，购买者目的并非自住，而是将客房委托给酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。”龙先生说，这种产品在海南、山东等沿海旅游城市很常见，运作已走入成熟。

　　北京、上海的酒店式公寓，专门租给往来于各地之间工作的白领、精英人士。这种房子租金比酒店便宜，而且配有厨房和洗衣间，既能生活，又能办公。租客不住，还有专业团队来管理、经营，保证业主的收益。

　　3、原因

　　商业、旅游业待升级

　　据业内人士介绍，在三亚市，一套一室一厅30平方米的二线品牌海景酒店式公寓的日租金在夏季淡季达到300元，在冬季旺季可达到600元；月租金根据淡季旺季的不同可以达到2500元至5000元。业主年投资回报率在4.5%-5%之间。而一线品牌的酒店式公寓，年回报率可达6%，15年即可收回成本，成为业主稳定的摇钱树。

　　对于这样丰厚的回报，太原投资型置业者并非无动于衷。“投资酒店式公寓能否有投资回报，与项目所在城市的商业发达程度、收入较高的白领数量、经济辐射影响力有密切关系。”山西省房地产协会副秘书长田峰称，综观酒店式公寓成交火爆的城市，不是经济发达的一线城市，就是休闲度假的旅游型城市。来自全国甚至全球各地的精英、休闲度假旅游者既是酒店式公寓的租客，也是购房业主最根本的资金回报源。

　　省城目前没有数量庞大、能够消费得起酒店式公寓的高端客户资源。正因为客户承租能力有限，酒店式公寓出租周转率不高，项目交房之后，购房业主就会没有选择地寻找承租客，想快速收回租金。

　　而抱着售完房拉倒态度的开发商，更是不负责任，没有引进专业管理团队来经营打造酒店品牌。“按照酒店式公寓特征来建造房子，交房后却没有酒店式管理，省城为数不多的‘酒店式公寓’成了容纳商铺、住宅、写字间、娱乐中心为一体的‘四不象’项目，失去最初的开发意义。”

　　从省城的旅游业发展来看，省城资深导游李先生认为，省城太原及周边景区更适合游览式参观，景区内可供游客长时间休闲度假的资源还没有挖掘出来，这也是酒店式公寓不被市场所接纳的一个原因。

　　4、前景

　　高端商务需求拉动市场开发

　　住宅成交放缓，令省城众多开发商转而关注起商铺、写字间、旅游地产的开发，还有不少开发商进入三四线城市拿地。但是酒店式公寓的开发，目前仍很少见。

　　龙诚先生称，未来三年，省城迎泽大街青年路附近，将会新生一批五星级酒店，在建的太原东方明珠商座、准备改造的迎泽宾馆东楼、原省机关事务管理局旧址上均要新建或改建五星级宾馆。高档宾馆的建成投入使用，将引领该片区成为省城乃至山西省的商务、会务、政务活动中心，大批国内外高端商务人士频聚于此，会引发酒店式公寓的供不应求。

　　同样被业界视为商务、政务中心的长风商务区、亲贤街片区，未来几年随着人口的聚集和区域商业品质和氛围的走高，这个地段的酒店式公寓需求量会逐渐显现出来。